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지난달 29일 열린 한 시중은행의 월례 신용위원회의. 이날 회의에는 모두 5개의 안건이 상정됐다. 그 중 2개의 안건이 각각 200억원, 1,000억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)이었다. PF치고는 규모가 작았지만 도심권 입지와 안정적인 분양률 등의 사업구조가 긍정적인 반응을 얻었다. 위원들은 사업 적정성이 높다는 판단 아래 2개 안건 모두를 통과시켰다.
대규모 PF 부실로 심각한 후유증을 겪었던 은행들이 '미니PF'로 활로를 모색하고 있다. 미니PF는 일반적인 PF처럼 대단위 사업은 아니지만 안정적인 수익이 가능해 위축된 부동산 시장에서 대안으로 떠오르고 있다. 부동산 침체 상황에서 미니PF가 새로운 먹거리로 등장하고 있는 셈이다.
4일 금융계에 따르면 시중은행의 PF 사업은 사실상 개점휴업 상태에 빠져 있다. 부동산 시장이 위축되면서 PF 거래 자체가 실종된 탓이다.
시중은행의 한 PF 담당자는 "연초만해도 행정복합도시나 동탄 신도시 등지에서 PF 건수가 나오고는 있지만 최근 들어 이마저도 뜸해졌다"며 "지금은 그저 시장을 관망하는 상황"이라고 말했다.
상황이 이렇자 은행들은 도심형 미니PF로 틈새시장을 공략하고 있다.
미니PF는 자산운용사 펀드나 리츠(Reits)가 수도권 주요 상권에 위치한 빌딩을 매입한 후 리모델링하는 방식으로 이뤄진다. 은행은 이 과정에서 빌딩 매입비용과 리모델링 비용을 대출해주고 분양수익을 통해 상환 받는다.
미니PF는 사업규모는 작지만 안정적 수익이 가능하다는 점에서 은행들의 관심을 받고 있다. 미니PF 대출이 이뤄지는 곳은 강남역ㆍ홍대ㆍ종로 등 서울 4대 상권이 대부분이다.
이곳은 유동인구가 많아 분양수요가 일정하게 유지된다. 공실에 따른 리스크가 그만큼 작다.
특히 미니PF 대상 빌딩은 규모도 크지 않아 PF 기간 만료 후 빌딩매각이 상대적으로 수월하다는 장점이 있다.
또 다른 시중은행 PF 담당자는 "미니PF는 오피스나 상가로 돼 있는 것을 리모델링해 분양수익을 높이는 식으로 운영되는데 최근에는 외국인 관광수요를 노려 비즈니스호텔 형태로 변경하는 모델도 나오고 있다"고 말했다.
이 관계자는 이어 "주요한 PF 딜이 없다 보니 아무래도 시장의 관심이 미니PF로 쏠리는 상황"이라며 "도심권 내 빌딩증축 등의 수요가 아직 많기 때문에 은행의 관심이 앞으로도 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.
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