[2003 부동산시장 결산] 2. 부동자금에 시장 출렁

올해 부동산시장은 `시중 부동(浮動)자금`이 장악했다 해도 과언이 아니다. 700조원으로 추산되는 막대한 뭉칫돈의 상당수가 재건축 -) 신규 분양 -) 주상복합 -) 토지ㆍ상가 등으로 투자대상을 옮겨가면서 부동산 시장을 헤집고 다녔던 한해였다.

삼성경제연구소 분석에 의하면 외환위기 이전인 96년의 경우 시중 부동자금이 330조원. 이 돈들이 주식ㆍ금융ㆍ부동산 등을 골고루 넘나 들었다. 반면 올해는 부동자금이 두 배 이상 증가한 700조원으로 늘었지만 주식 침체, 저금리 등으로 인해 부동자금의 실물자산 집중화 특히 부동산에 집중되면서 부동산 파동의 주범으로 지목됐던 것으로 풀이된다.

◇환금성 위주 투자패턴 = 갈 곳 없는 뭉칫돈이 부동산 시장을 장악하다 보니 `환금성`을 고려한 투자가 주를 이뤘다. 분양권 전매가 가능한 상품이 인기를 한 데 모은 게 대표적인 예다.

올 초 서울에서 선보인 모 주상복합 아파트의 경우 청약예치금이 2조원을 기록했을 정도다. 분양권을 사고 팔 수 있는 상품의 경우 수백 대 일의 경쟁률을 기록하며 `밤샘 줄서기`가 보편화 됐다. 당첨자 발표에서 계약에 이르기까지 평균 1~2주가 소요되는 데 이 기간 동안 분양권 전매가 60~70% 정도 이뤄지는 등 그 어느 해보다 단타투자가 성행했다.

◇규제 피해 철새 이동 = 뭉칫돈은 또 정부의 규제를 피해가며 이른바 각종 틈새상품을 출현 시켰다. 일반 아파트의 분양권 전매가 금지되자 주상복합 아파트로 이동했다. 정부가 300가구 이상 주상복합에 대해 규제에 나서자 300가구 미만 단지로 돈이 몰렸다.

뭉칫돈의 철새화는 멈추지 않았다. 아파트ㆍ주상복합의 수익성이 떨어지자 이번에 토지와 상가시장이 과열되기에 이른다. 특히 택지지구 내 단독택지와 아파트 단지 내 상가는 투자 리스크에도 불구하고 틈새상품의 대표주자로 부상했다.

11월 분양된 남양주시 호평지구 단독주택지는 57필지 공급에 3,450명이 접수, 평균 60.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 1월 공급된 부천 상동지구는 41필지 공급에 3,000명이 몰려 72대 1, 상반기에 선보인 파주시 금촌지구와 평택 장단지구는 각각 125대 1과 30대의 경쟁률을 기록했다.

상가시장에도 규제를 피해 온 부동자금이 몰리면서 주택공사의 단지내 상가의 경우 수도권 등 전 지역에서 몇 십대일의 경쟁률을 기록하며 내정가 대비 200~300% 선에서 100% 분양이 완료됐다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “각종 지표를 볼 때 부동산경기는 올해 초 안정화 됐어야 됐다”며 “과열 장세가 올 하반기까지 지속된 것은 다분히 유동자금에 기인한 것이다”고 분석했다.

<이종배기자 [e-mail]>