[뉴타운 새테마로 뜨나] 가격만 오르고 거래는 드물어

2차 개발기본구상안 발표등 사업진행 가속도

문의 늘었어도 세금 부담에 선뜻 매수 안나서

지분 쪼개기로 조합원수 많은곳 투자 피해야

[뉴타운 새테마로 뜨나] 가격만 오르고 거래는 드물어

2차 개발기본구상안 발표등 사업진행 가속도문의 늘었어도 세금 부담에 선뜻 매수 안나서지분 쪼개기로 조합원수 많은곳 투자 피해야

서울시가 2차 뉴타운 개발기본구상안을 발표하면서 뉴타운 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 특히 시범적으로 지정된 1차 뉴타운 중 하나인 왕십리 뉴타운이 지난달 착공에 들어가는 한편 이르면 내년 상반기에는 3차 뉴타운 지역이 추가로 발표될 예정이어서 뉴타운이 부동산시장의 새로운 테마로 부상할 전망이다.

이처럼 서울시의 뉴타운 사업이 얼어붙은 부동산시장에 ‘군불’을 때고 있기는 하지만 온기가 확산되기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 실제 개발계획이 발표될 때마다 해당 지역의 부동산 중개업소에 문의가 늘고 있지만 거래로 이어지는 경우는 드물다.

◇뉴타운 사업 진행에 속도 붙어=

현재 시범지구 3곳 중에서는 기존에 재개발이 추진되던 길음 뉴타운의 사업속도가 빠른 편이다. 왕십리 뉴타운도 지난달 고층 주상복합 아파트 착공에 들어가는 등 사업진행에 속도를 내고 있다. 2차 지구 12곳은 최근 천호동 일대 개발기본구상안이 발표되는 등 속속 개발기본구성안이 마련되면서 내년 3월부터 순차적으로 착공에 들어 간다는 게 서울시의 방침이다.

3차 뉴타운은 연내 신청을 받아 내년 확정된다. 3차 뉴타운의 경우 기존과는 달리 현장 실사가 강화되는 등 조건이 까다로워 졌다. 또한 1~2차와 같이 일괄적으로 지정되는 게 아니라 개별적으로 지정된다. 이에 따라 서울시는 당초 내년 상반기에 10곳의 3차 뉴타운 지구를 지정할 예정이었으나 시기도 늦어질 수 있으며, 지역 숫자 역시 줄어들 가능성이 높다.

3차 후보지로 물망에 오르고 있는 곳은 광진구(중곡 4동 또는 구의동), 도봉구(창 2ㆍ3동), 양천구(신월 2ㆍ6동), 금천구(시흥 3동), 영등포구(신길 1ㆍ4ㆍ7동), 서초구(방배 2ㆍ3동), 송파구(거여, 마천동), 구로구(구로 2동), 중구(신당동 또는 회현동), 노원구(월계동 또는 공릉동) 등이다.

◇가격 강 보합이나 거래 드물어=

뉴타운 지역 혹은 예정 지역의 경우 가격이 강 보합세를 보이고 있다. 서울지역 부동산시장이 전체적으로 약 보합세를 보이고 있는 점을 감안하면 뉴타운이 호재로 작용하고 있는 것으로 풀이된다. 그러나 부동산 안정대책, 보유세 등 세 부담 강화 등으로 매수자들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다. 매도자들 역시 호가는 잔뜩 올린 채 ‘안 팔려도 그만’이라는 식이어서 거래 공백은 계속될 것으로 보인다.

최근 개발기본구상안이 발표된 천호 뉴타운도 이 같은 경우. 발표 이후 문의는 늘었지만 실제 거래로 이어지는 사례는 드물다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다. 현재 7~15평형대 작은 지분의 경우 평당 1,200만~1,300만원까지 매도 호가가 형성돼 있다. 지난해만 해도 평당 700만~900만원 선에 거래되던 물건들이다. 인근 태영 부동산의 이상대 사장은 “뉴타운 지역 내에는 가격이 너무 올라 천호 3동 등 인근지역으로 투자자들이 눈을 돌리고 있다“고 전했다.

시범지역 중에서 투자가 가장 활발했던 아현 뉴타운도 현재 소강상태다. 양도섟？실거래가 기준으로 부과되는 토지투기지역으로 묶여 있어 매도자들이 물건을 내놓지 않고 있는 상황이다. 인근 H 부동산 관계자는 “자금사정 때문에 물건을 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 망설이고 있다”고 전했다.

◇지분 쪼개기 등 투자 유의해야=

뉴타운 사업방식은 좀더 큰 단위의 재개발 사업이라고 보면 된다. 재개발 구역과 낙후지역 등을 한꺼번에 묶어 도로, 공원, 학교 등의 편의시설까지 한꺼번에 계획하기 때문이다. 따라서 투자할 때 유의할 점도 재개발에 투자할 때의 유의할 점과 비슷하다.

우선 사업 추진 속도가 빠르고 조합원 수가 적은 곳이 좋다. 주민들의 동의률이 높고 사업추진 의지가 강한지 확인해야 한다. 전농 뉴타운의 경우 2차 뉴타운으로 지정됐음에도 주민들의 반대가 심해 사업속도가 더딜 것으로 전망된다. 지분 쪼개기로 조합원 수가 많아진 지역도 피해야 한다. 그만큼 수익률이 낮아지기 때문. 또한 지분 매입가격과 추가부담금, 입주 시기까지의 금융비용 등을 따져 인근 아파트와 비교하고 투자가치를 가늠해보는 것이 중요하다는 게 전문가들의 설명이다.

내집마련정보사의 함영진 팀장은 “뉴타운 지역은 이미 호가가 많이 올라있어 섣불리 투자했다가 별 수익을 올리지 못할 가능성도 크다”며 “특히 내년부터 단독 및 연립주택에 대한 보유세 부담이 늘어나는 것도 투자할 때 고려해야 할 사항”이라고 말했다.

이혜진 기자 [e-mail]

입력시간 : 2004-12-12 15:20