[심층진단/부동산은 뜨는데 증권은 왜 안뜨나] 전문가 진단

김성식 LG경제연구원 연구위원실물경기 부진으로 주식시장 침체가 장기화되고 있다. 그러나 부동산시장은 국지적이지만 의외로 활기를 띠고 있다.

과거에는 실물경기 상승을 반영해 주식시장이 먼저 활기를 띤 다음 3, 4분기 정도의 시차를 두고 부동산시장이 움직이는 패턴을 보였다.

하지만 최근에는 거시경제 불안에도 불구하고 부동산시장이 먼저 움직이고 있다. 최근 부동산시장의 자금유입은 저금리에 따른 투자 포트폴리오 재편과정으로 이해할 수 있다.

실물경기회복 등 근본적인 여건개선보다는 저금리현상에 따른 유동성 효과에 기인한 측면이 크다는 것이다.

외환위기를 계기로 저금리기조가 정착되면서 투자자산 사이에 자금이동이 나타났다.

예금ㆍ채권ㆍ주식 등 금융자산 사이에서는 물론 실물 자산인 부동산시장으로 자금이 움직이면서 자산간 투자 포트폴리오도 재편되고 있다.

금리가 계속 떨어지자 안전성은 낮지만 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자, 즉 위험을 감수한 투자가 늘고 있다.

보다 높은 수익률을 좇는 자금의 속성상 미래 기대수익률이 큰 대체 투자자산으로 자금이 이동하고 있는 것이다.

다만 외환위기 이후 구조조정이 진행되고 있는 등 아직까지 우리 거시경제의 시스템 리스크가 완전히 사라지지 않아 위험자산으로 본격적인 자금 대이동은 일어나지 않고 있다.

지난 99년 저금리현상 초기에는 은행권에서 이탈한 자금이 일차적으로 뮤추얼펀드ㆍ채권ㆍ주식 등 안전성은 떨어지지만 기대수익률이 높은 금융상품으로 급속히 유입됐었다.

그러다 대우사태가 터지면서 불안해 진 자금들이 단기 부동화됐다. 최근에는 이들 자금이 금융상품보다 기대수익률은 떨어지지만 상대적으로 안전한 부동산쪽으로 자금이 흐르고 있다.

그러나 실물경기 회복 없이 유동성 효과만으로 부동산 시장이 본격적으로 상승하기에는 한계가 있다. 때문에 지금의 국지적인 아파트값 상승이 전국적인 부동산가격상승으로 이어질 가능성은 크지 않다.

우선 상반기 아파트가격상승은 지난해 경제위기감이 확산되면서 가격이 폭락했던 데 따른 기술적인 반등효과와 재개발ㆍ재건축이라는 특수요인, 주택임대차제도의 전환을 앞둔 과도기 등 일시적인 요인에 따른 국지적인 현상으로 전국의 모든 아파트시장에서 나타나는 보편적인 현상은 아니다.

주택경기가 지속적으로 견조한 상승세를 이어가기 위해서는 실물경기가 회복돼 가계의 주택구매력이 뒷받침된 실수요가 살아나야 한다.

그러나 경기회복전망은 여전히 불투명한 상황이어서 거시경제불안이 가시기 전까지 본격적인 회복을 기대하는 것은 무리다.

이미 주택가격수준이 소득에 비해 지나치게 높아 추가적으로 크게 상승하기는 힘들다.

지금은 집이 없어지면서 나타나는 충격이지만 재개발, 재건축이 완료돼 입주가 시작되면 지금과 반대현상, 즉 일시적인 공급과잉현상이 나타날 수 있다.

시중자금 유입이 침체된 부동산경기에 어느 정도 활력소로 작용하고 있으나 그 효과가 부동산시장 전체로 확산되기에는 한계가 있다.

장기적으로 보면 실물경기가 뒷받침되지 못한 부동산경기 회복은 사상누각에 불과하다.

반짝 활기를 보이고 있는 부동산경기도 실물경기침체가 장기화될 경우 자산가격 하락이 불가피해 급락할 위험성을 안고 있다.

다행히 실물경기가 회복세로 돌아서 주식시장이 지속적으로 활기를 지속한다면 그 때가 바로 본격적으로 부동산경기가 회복되는 대세상승기가 될 것이다.