기존 주택 처분 대출금부터 갚아야<br>입주후 1년내 살던 집 팔면 '2주택 중과세' 해당 안돼<br>펀드는 국내외에 분산 투자…신개인연금 등에도 관심을
Q : 지방에 거주하는 35세 직장인입니다. 가족은 아내와 9살과 6살짜리 아들을 포함해 모두 4명입니다. 월 수입은 총 330만원 정도이고, 내년에는 370만원 정도로 늘어날 것으로 예상하고 있습니다.
지출은 대출이자 23만5,000원, 보험료 25만원(종신 12만원포함), 적립식펀드 70만원, 교육비 50만원, 생활비 150만원 정도 입니다. 시가 9,500만원짜리 79㎡(24평) 아파트에 살고 있는데 연 4.7%(고정금리)에 6,000만원의 담보대출을 쓰고 있습니다. 이 밖의 자산으로 10년간 납입한 연금상품 2개(55세 이후 월 40만원 수령가능), 예금 3,000만원 등입니다.
올 12월말 입주 예정인 112㎡(34평) 아파트 분양권을 보유하고 있으며, 분양금액 1억8,500만원 가운데 계약금 10%를 납입하고 중도금은 무이자 대출을 받았습니다.
전제적인 재정분석과 함께 분양권에 대한 조언을 듣고 싶습니다. 기존 아파트와 신규아파트 둘 중 하나를 매각해야 하나요, 아니면 하나를 전세로 주고 팔지 않은 것이 좋은 지 도움말을 부탁합니다.
A : 현재의 재무상황을 분석해보면 납입 완료한 연금을 제외한 총 자산은 1억4,350만원이며, 부채는 대출금 6,000만원으로 총자산대비 부채비율이 41.8%입니다. 일반적으로 40% 이하를 적정한 부채비율수준으로 보고 있기 때문에 부채가 적은 편은 아니라고 봅니다. 수입이 330만원, 저축 및 투자는 적립식펀드로 70만원을 넣고 있기 때문에 수입에 대한 저축률은 약 21.2%입니다.
현재 대출이자는 고정금리로 연 4.7%입니다. 이는 일반적인 시중대출금리보다 약 2%포인트 정도 저렴한 것이므로 매우 유리한 조건입니다. 신규 아파트의 대출이자도 무이자이기 때문에 유리한 조건이라고 볼 수 있습니다. 하지만 무이자 대출금 조건이 끝나는 내년에는 대출금에 대한 이자 부담이 커질 것이므로 여기에 대비해야 합니다.
보험의 경우 종신보험의 피보험자가 본인인지 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다. 보장자산의 크기가 나와 있지는 않지만 두 자녀의 독립시점까지 교육ㆍ결혼자금을 커버하기에는 부족할 것으로 보입니다. 만약 종신보험의 보장수준이 두 자녀의 교육, 결혼자금의 준비 수준과 비교해 부족하다면 정기보험 등을 통해 적은 보험료로 자녀 독립시점까지의 보장수준을 추가할 수 있는 방법이 있습니다. 또한 배우자의 건강보험, 두 자녀의 어린이보험 등에 가입하셨는지도 확인하시기 바랍니다.
적립식 펀드는 국내 주식형펀드로만 구성된 것으로 보입니다. 적립식으로 투자하기 때문에 기간위험은 분산시킬 수 있으나, 국내주식시장이 하락하거나 수익성이 상대적으로 낮아질 가능성도 염두에 둬야 합니다. 국내 주식형펀드(삼성배당주장기투자신탁, 한국밸류10년투자신탁 등)에 30만원, 선진국 펀드(슈로더 유로주식형 등)에 20만원, 이머징마켓펀드(삼성라틴아메리카펀드, 피델리티차이나펀드 등)에 20만원 정도로 나눠 투자하시기 바랍니다.
가장 고민이 되는 주택문제는 현재의 수입과 재무상황을 감안하고, 아파트 가격의 추이를 고려한다면 굳이 2채를 유지할 필요는 없다고 봅니다. 올해 12월 말에 입주하신 후 1년 이내에 기존 주택을 매각할 경우 ‘일시적 1세대1주택’ 요건에 해당돼 기존 주택에 대해서도 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 기존 주택의 양도가액이 6억원에 미달할 것이므로 양도소득세는 전액 비과세될 것입니다. 하지만 기존 주택과 신규 분양아파트를 모두 유지하려고 한다면 2주택 중과세 제도에 해당되기 때문에 먼저 매각하는 아파트의 양도차익 가운데 50%를 고스란히 양도소득세로 납부해야 합니다.
의뢰인께서는 55세 이후 월 40만원을 수령할 수 있는 연금을 납입 완료해 놓았습니다. 이런 연금은 국민연금과 달라서 물가상승률에 따라서 연동되는 연금액이 아니기 때문에 이 금액을 현재가치로 전환해 보면 ▦20년간 평균물가상승률을 3%라고 가정할 경우 22만1,470원 ▦4%라고 가정할 경우 18만2,555원에 불과합니다. 내년에 소득이 늘어날 경우 연금자산을 확충해야 할 것 같습니다. 현재 신개인연금의 경우 매월 25만원씩 연간 300만원까지 가입할 경우, 납입금액의 100%를 소득공제받을 수 있는 효과도 있습니다.
재무상황을 종합해보면 비교적 건전한 상태를 유지하고 있습니다. 하지만 올 12월 말 신규 분양 아파트에 입주하게 되면 부채비율도 올라갈 것이며, 무이자 중도금대출도 일반 아파트담보대출로 전환돼 대출원금이 증가되기 때문에 대출이자도 지금의 2배 정도로 늘어날 것입니다. 그렇다면 내년에 늘어나는 연봉이 거의 소진될 것으로 보입니다.
우선 생활비와 교육비룰 더욱 규모있게 지출하고 저축액을 높이지 않으면 안됩니다. 또한 소득공제 받을 수 있는 신개인연금 등 절세형 금융상품에도 관심을 갖기 바랍니다. 적립식펀드의 규모는 줄이시지 말고 위험관리를 염두에 두면서 투자수익률을 상향할 수 있도록 포트폴리오를 구성하시기 바랍니다.
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