[기고] 주택 리모델링 활성화를

최근 재건축 대신 리모델링을 추진하려는 공동주택단지들이 점점 늘어나고 있다. 4월 현재 서울 강남 및 한강변 지역들을 중심으로 10여개 단지들이리모델링 시공사를 선정했거나 사업추진을 서두르고 있다. 또한 주거지역의 종세분화에 따른 용적률 규제 등의 영향으로 사실상 재건축이 어려운 공동주택 중 리모델링 의향을 보이는 단지들도 증가하는 추세다. 이와 같이 재건축 대신 리모델링을 선택하려는 변화의 움직임은 다른 어떤 요인보 다 정부 정책에 힘입은 바가 크다.

리모델링은 공동주택의 조기 멸실을 방지하고 자원절약과 환경보호에 기여 하는 바람직한 건축행위다. 이러한 이유로 서구 유럽이나 일본과 같은 선진국들에서는 리모델링이 중요한 건설활동의 하나로 자리 잡고 있다. 정부 가 리모델링 정책을 적극적으로 시행해야 하는 이유가 여기에 있다. 건설기업 역시 리모델링 산업을 미래 성장산업으로 보고 적극적으로 참여하려는 의지를 보이고 있다.

그러나 지금 우리나라 공동주택 리모델링 시장은 이제 막 초기 형성단계에 있다. 정부 정책 여하에 따라 장기적 성장 가능성이 크게 영향을 받을 것이다. 초기 단계에는 무엇보다 수요자, 즉 아파트 주민들의 동기를 유발하 는 유인책이 필요하다. 재건축과 같은 지나친 투기적 이익이 발생할 수 있 는 여지가 적고 실거주자의 생활편익을 향상시키는 데 기여하는 만큼 적절 한 지원과 규제완화가 요구된다.

더구나 지금은 건설경기의 지나친 침체를 우려하는 상황이다. 이대로 가다 가는 올해 최대의 국정과제인 경제성장과 일자리 창출에 건설업이 제구실을 못할 가능성이 매우 높다. 차제에 공동주택 리모델링을 활성화해 민간건설시장의 안정적 성장을 유도하는 방안을 제안한다. 적절한 정책적 지원 이 뒷받침될 경우 우리나라 공동주택 리모델링 시장은 오는 2005~2009년 기간 중에 연평균 1조원 내외의 물량 규모를 형성할 것으로 전망된다. 그리고 이로부터 창출되는 고용유발 효과는 매년 2만8백명 수준으로 예상된다.

첫째, 지난해 말 주택법이 발효됨에 따라 주민의 80% 동의만으로 리모델링 주택조합을 구성할 수 있는 길이 열렸다. 그러나 과거 건축법에 의해 건축 된 공동주택은 이러한 법 적용을 받지 못하게 돼 구분소유자 전원의 동의를 받아야 하므로 리모델링의 추진이 어려운 실정이다. 따라서 건축법에 의해 건축된 공동주택의 리모델링 추진시에도 리모델링주택조합의 설립이가능하도록 관련 법률 규정의 신설이 요구된다.

둘째, 공동주택 리모델링시 주차장의 추가 확보는 가장 우선적으로 요구되 는 부분이다. 그러나 지하주차장 건설은 현실적으로 불가능하거나 비용이많이 들게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 수직 증축을 통해 1층 세대 를 맨 위층로 이전시키고 1층을 필로티 구조로 전환, 주차 부지 등을 쉽게 확보하는 방안을 검토할 수 있다. 이렇게 할 경우 세대수의 증가를 초래하 지 않으면서 주건환경을 획기적으로 개선할 수 있게 된다. 따라서 기존 구 조물의 안전진단과 보강을 철저히 한다는 조건하에 수직 증축을 통한 세대 이전을 허용하는 방안을 전향적으로 검토할 것을 요구한다.

셋째, 리모델링은 재건축처럼 세대수 증가를 통한 수익창출이 불가능한 반 면 도시 미관을 개선하고 폐기물 발생을 억제하는 등 공익적 성격이 강하다. 따라서 국민주택 이하 규모의 공동주택을 리모델링할 때는 취득세 및등록세를 면제해 리모델링을 장려할 필요가 있다. 이미 올해 초부터 국민주택 이하 규모의 공동주택 리모델링에 대해 부가가치세를 면제해주는 조세제한특례법이 발효돼 효과를 발휘하고 있다.

넷째, 정부의 부동산투기억제대책으로 시중은행의 주택담보대출 비율이 40~60%를 넘지 못하도록 규제돼 있다. 따라서 공동주택을 리모델링하려 해도 이주비 및 공사비의 담보대출에 어려움을 겪는 단지들이 많다. 이러한점을 감안해 리모델링 후 주택가치를 기준으로 담보대출 비율을 산정할 수 있도록 완화하는 방안이 요구된다.

이밖에도 건물의 에너지 절약을 위한 리모델링에 대해서는 적극적으로 조세 및 금융상의 인센티브를 주는 방안을 검토해야 할 것이다. 그리고 리모 델링의 전제가 되는 공동주택의 유지관리 및 일상적 보수를 체계적으로 유 도하기 위한 정책방안도 마련할 필요가 있다.

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