'시프트 전성시대' 올 3,300여 가구 쏟아져

'내집마련 전초기지로'

강일지구 5·7단지 내달 첫 분양

반포자이도 재건축 419가구 공급

건설형 시프트는 청약통장 '필수'

전용면적 60㎡이하는 소득제한도

『 "서울에 거주하고 있는 29세 여성입니다. 서울시가 공급하는 시프트에 청약하고 싶은데 청약 자격 요건이 너무 까다롭습니다. 저도 청약을 할 수 있을까요?" (직장인 A씨)

"시프트에 당첨됐는데 주변 지역 전셋값이 자꾸 떨어져 불안합니다. 이런 경우 구제 받을 수 있는 방법은 없나요?" (주부 B씨)

서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트)의 인기가 상종가를 기록하고 있습니다. 올해 초 청약경쟁률 100대1을 넘긴 단지가 등장하면서 '시프트 전성시대'란 말이 등장할 정도입니다. 기존 임대주택과 달리 역세권 등 도심에서 많은 물량이 공급되는 데다 시프트에 살면서도 청약통장을 그대로 활용할 수 있고 무엇보다 주변 시세보다 싼 값에 집을 마련할 수 있다는 점이 무주택 서민들에게 크게 어필하고 있기 때문입니다.

하지만 면적과 주택형에 따라 청약요건이 달라 실수요자들의 혼란 역시 커지고 있습니다. 청약통장이 꼭 필요한 시프트가 있는가 하면 청약통장 없이도 신청할 수 있는 시프트가 있습니다. 또 소득 제한 요건이 걸려있는 주택과 소득 제한 요건이 필요 없는 주택이 혼재하고 있는 상황입니다.

미분양을 기록하고 있는 시프트도 있습니다. 강일지구 중대형 시프트의 경우 주변 전셋값이 내려 앉으면서 지난해 말 공급한 전체 물량의 27% 가량이 아직도 주인을 찾지 못했습니다. 애초에 주변 전셋값 하락은 염두에 두지 않았던 탓입니다.

그래서 이번 주 다트머니는 시프트를 '대해부' 했습니다. 시프트 청약을 노리는 무주택 실수요자에게 지침서가 될 수 있기를 바랍니다. 』

부동산경기 침체 속에 장기전세주택(시프트)이 ‘나홀로’ 인기를 누리고 있다. 주변 전세값의 80% 수준에서 전세기간을 최대 20년까지 보장하는 동시에 임대료 상승도 연5% 이내로 제한해 무주택 실수요자들의 호응을 이끌어냈기 때문이다.

시프트는 지난 2006년 전세가격이 폭등하면서 서울시가 서민들의 주거 안정을 위해 내놓은 새로운 주택형이다. 지난 2007년 첫 공급된 장지지구 59㎡형은 9.3대1의 경쟁률을 기록하며 성공적 분양의 신호탄을 쏘아 올렸고 올해 초 공급된 재건축 시프트 ‘서울숲아이파크’ 84㎡형은 110.1대 1의 최고 경쟁률을 기록하기도 했다.

하지만 시프트는 공급면적과 주택형에 따라 청약기준이 제각각 이어서 실수요자들의 꼼꼼한 청약요건 확인이 필수적이다. 단독세대주의 경우 전용면적 40㎡ 미만에만 청약할 수 있고 전용면적 60㎡형 이하에 청약했다면 소득수준 변화에 따라 계약기잔 만료 전에 강제퇴거조치를 당할 수도 있다.

함영진 부동산써브 실장은 “비교적 저렴한 가격으로 도심에서 내 집처럼 살 수 있다는 점이 시프트 인기의 비결”이라며 “자신의 소득수준 등을 고려해 시프트를 ‘내 집 마련의 전초기지’로 삼을 수 있는 전략을 세워야 한다”고 조언했다.

◇청약자격요건 꼼꼼히 챙겨야=시프트에 청약하기로 마음 먹었다면 우선 자신이 원하는 주택형을 선택해야 한다. 현재 SH공사가 공급하는 시프트는 SH공사가 직접 건설해 공급하는 ‘건설형’과 재건축아파트의 일부를 매입해 공급하는 ‘재건축 매입형’으로 나뉘는데 이에 따라 청약자격 요건이 달라지기 때문이다. 건설형은 대부분 뉴타운과 택지지구에서 공급되고 매입형은 주로 도심에서 공급된다.

재건축 매입형은 청약통장 없이도 청약접수가 가능하다는 게 가장 큰 특징이다. 1년 이상 서울에 거주한 무주택 세대주라면 누구나 청약접수 요건을 갖추게 된다. 지난해까지는 동일 순위자가 경쟁할 때 서울에서 오래 거주한 순서대로 입주 자격을 부여했지만 올해부터는 ▦무주택세대주 기간 ▦서울시 거주기간 ▦세대주 나이 ▦부양가족 수 ▦미성년 자녀 수 등을 종합적으로 점수화한 가점제를 적용하게 된다. 서울시는 이를 통해 재건축 시프트의 경쟁률을 낮추는 동시에 저소득층의 입주 기회를 확대할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

건설형 시프트는 재건축 시프트와 달리 청약통장이 필요하다. 또 전용면적 60㎡ 미만에 청약할 경우 소득제한 여건도 충족해야 한다. 60㎡ 미만 청약자는 월평균 소득이 전년도(2008년) 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하여야 하며 1순위 요건을 갖추기 위해서는 청약저축을 월 24회(2년) 이상 납입했어야 한다. 만일 2년 뒤 재계약에서 가구 소득이 70%선을 1.5배 이상 넘기면 경우에 따라 강제 퇴거조치를 당할 수도 있다. 양용택 서울시 장기전세팀장은 이에 대해 “시프트 주택은 정부의 임대주택 보조를 받기 때문에 사회적 형평성 차원에서 퇴거도 가능하다”고 설명했다.

전용면적 60㎡ 이상부터는 소득제한이 없어진다. 60~85㎡까지는 청약저축 가입 대상자가 청약할 수 있으며 역시 1순위 요건을 갖추기 위해서는 2년 이상 납입해야 한다.

85㎡를 초과하는 주택은 청약예금을 가지고 있어야 하며 2년 경과 600만원 이상은 돼야 1순위를 획득할 수 있을 것으로 보인다.

◇올해 3,300여 가구 공급될 듯=올해 SH공사가 공급하는 시프트는 건설형 2,163가구 재건축 매입형 1,165가구 등 총 3,328가구에 달할 것으로 전망된다. 건설형의 경우 주택 공급계획이 확정됐지만 재건축 시프트는 정부가 임대주택 의무제 폐진을 추진하고 있는 데다 SH공사와 각 아파트 시행사 간 계약이 확정되지 않아 다소 차이가 있을 것으로 보인다.

건설형 중에서는 오는 2월 공급하는 강일지구 5ㆍ7단지 물량이 첫 분양 테이프를 끊을 예정이다. 서울 강동구 강일지구는 한강을 사이에 두고 경기 구리시와 마주보고 있는 지역으로 외곽순환고속도로와 88고속도로 연장선을 이용할 수 있다. 서울시는 5호선 상일동역과 연계하는 마을버스도 운영한다는 계획이다. 1~10단지까지 건설되는 강일지구는 단지 내에 분양 아파트와 임대아파트가 혼합돼 총 6,410가구가 지어질 예정이며 이중 시프트 물량은 전용면적 59~114㎡형 1,652가구다.

재건축 시프트로는 ‘반포자이’ 419가구가 오는 2월 공급된다. 지하철 3ㆍ7호선 고속터미널역이 가깝고 지하철 9호선 신반포역이 오는 5월 개통을 앞두고 있다.

◇주변 전셋값 하락하면 낭패 볼 수도=주변 시세보다 저렴한 것이 시프트의 매력이지만 부동산 경기 침체가 장기화할 경우 뜻하지 않은 손해를 볼 수도 있다.

인근 아파트의 전셋값이 내려갈 경우 자칫 시세보다 비싼 임대료를 납부하면서 거주할 수도 있기 때문이다. 실제로 강일지구에서 공급한 시프트 전용면적 84㎡형의 경우 전세보증금이 1억4,792만원이었지만 인근 고덕주공 전용면적 84㎡형의 전셋값은 지난해 중순보다 최고 5,000만원 가량 하락한 1억2,000만~1억4,000만원 선에서 호가를 형성하고 있다.

서울 성북구 정릉동 ‘라온유’ 역시 시프트 84㎡형의 전세보증금은 1억4,000만원 선인데 같은 면적 일반 분양 아파트의 전셋값은 1억5,000만원 선으로 가격 메리트가 거의 사라졌다. 은평뉴타운에서 공급된 시프트 역시 비슷한 사정이다.

서울시는 주변 지역 전셋값이 20% 이상 하락할 경우 시프트의 전세보증금을 최대 10%까지 줄여주기로 했고 계약갱신기간 역시 1년으로 단축해 이러한 문제점에 탄력적으로 대응할 수 있도록 했지만 지난해와 같은 전셋값 급락 현상이 빚어질 경우 예상 밖의 낭패를 볼 수도 있다. 서울시의 한 관계자는 “최초 입주자의 최초공급가격 산정도 모집공고 20일 전에서 3일 전으로 조정해 주변 전셋값과 최대한 균형을 맞춰나갈 계획”이라고 밝혔다.

함영진 실장은 이에 대해 “주변 시세를 면밀히 살피는 것이 시프트 청약 성공의 첫걸음이 될 것”이라고 말했다.