[실전부동산재테크]

법원 경매는 부동산 재테크의 지름길이다. 단기간에 많은 시세차익을 얻을 수 있는 매력을 갖고있다. 하지만 증권처럼 경매도 수익률이 높은만큼 리스크도 크다. 자칫 실패하면 원금도 챙기기 어려운게 경매다.회사원 임모(35)씨는 작년말 내집마련의 꿈을 안고 서울 동부지원에서 진행된 송파구 잠실동 34평형 아파트 경매에 입찰했다. 감정가 2억1,000만원의 이 아파트 최저입찰가는 1억6,800만원. 임씨는 1억9,001만원에 낙찰을 받았다.

언뜻 시세보다 싼 값에 낙찰받은 것같지만 임씨는 가장 중요한 사실 하나를 간과해 낭패를 당할 수밖에 없었다.

경매신청자인 근저당권자보다 선순위인 세입자 김모씨(보증금 1억5,000만원)가 있었다는 사실을 몰랐던 것. 선순위자인 세입자는 대항력을 갖고있기 때문에 전세보증금 전액을 물려주지 않으면 집을 비워줄 수없다고 버텼다.

돈을 다 물어줄 경우 3억4,000만원이라는 터무니없는 값에 아파트를 매입해야 할 판이었다. 결국 임씨는 입찰보증금 경락대금의 10%인 1,900만원만 날린채 낙찰을 포기해야 했다.

실제로 법원경매에서 임씨처럼 권리관계등을 잘못 파악해 쓴맛을 보는 경우가 전체의 20%가 넘는다. 이중 대부분은 남들이 하니까 무턱대고 덤벼들었던 「묻지마 왕초보자」들이다.

선순위 근저당보다 앞선 권리가 있으면 미련을 버리는게 경매투자의 첫걸음이자 경매투자자들이 절대로 잊어서는 안되는 원칙이다. 이는 좋은 물건과 나쁜 물건을 구분하는 원칙이기도 하다.

경매신청자인 선순위근저당보다 빠른 권리는 모두 낙찰자가 떠안게 된다. 따라서 법원에 비치된 입찰명세서를 확인하는게 필수다. 입찰명세서에는 감정평가내용과 임대차계약·세입자 현황등 해당물건에 대한 각종 권리관계가 명시돼있다.

시세확인 역시 경매투자의 ABC다. 감정가는 입찰가격을 정하기위한 기준일 뿐이지 시세와는 무관하다. 감정가가 시세보다 턱없이 높거나 낮은 경우가 경매물건이 허다하다.

입찰가가 감정가의 절반이라든지, 몇차례 유찰(한차례 유찰될때마다 입찰가격이 20%씩 떨어진다)됐는지는 중요하지않다. 유찰될 이유가 있으니 유찰된 것이다.

분위기에 휩쓸려서도 안된다. 이 물건은 꼭 낙찰받겠다는 생각으로 처음 생각했던 가격이상의 입찰가를 써내는 것은 금물이다. 좋은 물건은 또 나온다는 생각을 가져야 한다.

/ 영선코리아 金基洙사장

입력시간 2000/03/29 20:26