[동십자각] 강남 집값의 상승 원인

시장경제에서 가장 기본이 되는 재화의 가격을 결정하는 법칙은 ‘수요와 공급’이다. 수요가 늘면 이에 따라 공급도 늘어나는 것이 시장경제의 원리다. 만약 공급이 수요를 따라가지 못하면 가격은 오르고 반대로 수요에 비해 공급이 넘치면 가격은 내리게 마련이다. 굳이 ‘경제학원론’까지 들먹이지 않아도 중학교만 가더라도 수요와 공급법칙은 기본적으로 가르친다.

지난 80년대 말 서울올림픽 직후 강남에서 촉발된 집값 상승의 원인은 채 60%에도 미치지 못하는 주택보급률이 원인이었다. 공급 부족에서 비롯된 상품의 가격 급등이었던 셈이다. 6공의 ‘서민’주택 200만가구 공급계획은 부족한 재화의 집중적 공급으로 이 같은 수급 문제를 해결해 이후 5~6년간 집값을 안정시키는 효과를 가져왔다. 물론 단기간에 엄청난 물량의 집을 짓다 보니 그 과정에서 부작용도 있었지만 최소한 집값 안정 효과만은 전문가들조차 예외 없이 동의하고 있다.

그로부터 20년 가까이 흐른 지금의 상황을 보자. 지역적으로 차이는 있지만 주택보급률은 100%에 육박하고 있다. 일부 지방은 이미 100%를 넘어서 공급 과잉 현상조차 초래하고 있다.

그럼에도 집값은 뛴다. 왜 그럴까. 답은 간단하다. 주택이라는 재화의 특성에서 비롯된다.

상품이 아무리 넘쳐나도 사람들이 사려는 상품은 한정적이다. 시장에 상품의 공급은 넘치고 있지만 정작 사고 싶어 하는 상품은 많지 않다는 것이 그 이유다.

참여정부의 주택 공급 로드맵은 화려하다. 올 하반기 파주 운정지구를 비롯해 수원 광교, 송파, 양주, 그리고 동탄2 신도시에 이르기까지 물량만으로 본다면 정부의 장담 그대로 결코 만만치 않다.

하지만 막대한 공급 확대책에도 불구하고 상당수 전문가들은 여전히 단 한 지역에 대해서만은 가격 하락을 쉽게 점치지 못하고 있다. 바로 ‘강남’이다.

며칠 전 한 건설업체의 임원을 만나 이런저런 얘기를 나누던 중 집이 어디냐고 묻더니 대뜸 한마디 충고를 해줬다. “빨리 집을 팔고 강남으로 옮겨가라”는 것이다.

공급은 단순히 ‘양’의 문제가 아니다. 정부는 정말 20년 전과 같은 방법을 쓰면 그 당시에도 실패한 강남 집값 잡기에 성공할 수 있다고 생각하는 것일까.

강남 집값을 잡기 위한 정부의 정책이 정작 강남은 잡지 못한 채 신도시 입주가 본격화하는 3~4년 후부터 외곽 지역에만 엄청난 공급 쇼크를 가져오게 된다면 그 후유증은 오히려 지금보다 결코 적지 않을 것이다.