5천만∼1억원대(자금대별 투자가이드)

◎재건축 임박 연립주택 매입/1억3천만원짜리 전세 6,000만원 안고/3년뒤 32평 입주땐 3,000만원 투자익부모집에서 신혼생활을 하고 있는 회사원 한모씨(32·서울 광진구 자양동)는 그동안 집값이 좀처럼 움직이지 않은 상황에서 집장만은 2∼3년 뒤에나 할 생각이었다. 남들처럼 전세를 들어있는 것도 아니어서 전세보증금 이자만큼 덤으로 벌고 있는 한씨는 내집마련이 그리 크게 와닿지 않았다.

그러나 최근 신도시지역의 전세값 폭등과 함께 매매값까지 꿈틀거린다는 얘기를 듣고 일단 집을 한채 사놓기로 했다. 우선 집을 사놓고 전세를 내주고 있다가 2년께 뒤에 입주할 생각으로 부동산중개업소를 찾았다.

중개업소에서는 기존 아파트를 사느니 인근에 있는 재건축 대상 연립주택을 사라고 권했다.

나중에 입주할 것이라면 재건축사업에 투자하는 것이 낫다는게 중개업소측의 설명이었다.

이 연립주택의 매매가격은 1억3천만원, 전세가격은 6천만원. 이 집을 산 다음 나중에 3천만원 정도를 더 투자해야 32평형 아파트에 들어갈 수 있다.

이 재건축사업은 2개의 연립주택단지를 하나로 합쳐 2개동의 아파트를 짓는 것으로 철거를 하게 되면 시공업체에서 무이자로 5천5백만원의 이주비를 지급한다. 양쪽 연립주택의 대지지분에 차이가 있어 마지막 합의가 되지 않고 있을 뿐이지 모든 사전작업은 완료된 상태.

한씨는 그동안 집사람과 함께 저축한 7천만원을 몽땅 털어 이 연립주택을 사기로 했다. 조만간 주민합의가 된다고 볼때 신규 아파트 입주때까지 걸리는 기간은 대략 3년. 나머지 필요한 돈은 계속 벌어 충당하고 또 대출을 받아 해결할 생각이다.

한씨가 32평형 아파트를 얻기 위해 투자해야 할 돈은 모두 1억6천만원정도. 처음 연립주택을 사는데 7천만원이 든다. 철거때 세입자에게 내줄 전세보증금 6천만원은 시공사에서 받을 이주비 5천5백만원이 있으니 5백만원만 준비하면 된다.

이후 아파트 건축공정에 따라 3천만원을 납부해야 되며 입주할 때 시공사에서 꿔준 이주비 5천5백만원을 갚으면 된다.

여기에 초기에 투자한 7천만원에 대한 3년동안의 기간이자 2천1백만원을 더하면 대략 1억8천1백만원이 드는 셈이다.

한씨는 연립주택 철거때 내줄 전세보증금 5백만원은 저축한 나머지 돈으로 내줄 수 있다.

이후 드는 추가투자분 3천만원은 3년간 열심히 벌어 충당할 계획이며 갚아야 할 이주비 5천5백만원은 주택할부금융을 통해 대출받기로 했다.

현재 바로 옆에 똑같은 조건으로 지어진 재건축아파트의 32평형 로열층 시세는 2억1천만원선. 3천만원 정도의 투자이익을 볼 수 있다는 계산이 나온다.

한씨가 이 연립주택을 사지 않고 인근의 기존 아파트를 살 경우 투자손익은 어떻게 될까.

근처에 있는 지은지 8년된 32평형 아파트의 시세는 1억8천만원선. 전세값이 9천만원이니까 초기 투자금액은 9천만원이다.

똑같이 3년 뒤에 입주한다고 할 경우 이자는 2천7백만원, 입주때 9천만원의 전세보증금을 내주면 32평형 아파트의 구입가격은 2억7백만원. 2천6백만원이 더 드는 셈이다.

더욱이 이 아파트는 지은지 오래돼 시세가 새집에 비해 3천만원 정도는 더 싼 편이다. 따라서 연립주택을 사서 나중에 새 아파트에 입주하는 것이 기존 아파트를 구입하는 것에 비해 5천6백만원 더 이익이 된다고 볼 수 있다.

현재 가장 큰 문제는 서로 지분이 다른 양쪽 연립주택주민들의 의견조율이 아직 이뤄지지 않고 있다는 것이다.

그러나 근처의 다른 연립주택은 이미 일반분양까지 끝내고 한창 공사중인 것을 볼 때 더 일찍 재건축사업을 추진한 이 연립주택도 곧 주민합의를 이끌어낼 수 있을 것으로 보인다.

이에 앞서 근본적인 문제는 지금 집을 사야 하는지 말아야 하는지에 대한 결정이다.

그러나 어차피 자기 집이 있어야 하는 한씨의 경우 주택가격이 더 이상 내려가지는 않으며 내년부터 조금씩은 오를 것이라는 전망이 지배적인 상황에서 지금 집을 사더라도 일단 손해는 보지 않을 것으로 보인다.<한기석>