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'4ㆍ1부동산종합대책'은 1997년 외환위기 직후 집값 폭락기를 겪은 정부가 내놓은 대책 가운데 가장 메가톤급 조치다. 그만큼 현 시장 상황이 외환위기 직후 못지않게 악화돼 있다는 인식이 바탕에 깔려 있다. 이 때문에 대책에 따른 세제혜택 수혜자도 무주택자나 1주택자뿐 아니라 다주택 보유자까지 포함되고 대상 주택의 범위도 신규분양ㆍ미분양은 물론 기존 주택을 망라하고 있다. 수요자들은 자신의 주택보유 여부에 따라 혜택의 범위가 크게 달라지는 만큼 꼼꼼히 따져 구매에 나설 필요가 있다.
수요계층별 주택구매 혜택을 정리해 본다
◇새내기 주택구입자가 최대 수혜자=이번 대책으로 주택을 구입할 때 가장 많은 혜택을 받는 계층은 바로 부부합산 연소득이 6,000만원 이하인 생애최초 주택구입자다. 올해 말까지 6억원ㆍ85㎡ 이하 주택을 구입할 경우 취득세가 전액 면제된다. 대상 주택 역시 제한이 없다. 다만 신규분양 주택의 경우 연내 잔금납부나 등기가 이뤄져야 하기 때문에 후분양 아파트 등에 혜택이 국한된다.
대출도 저렴하게 받을 수 있다. 부부합산 연소득이 6,000만원 이하라면 연 3.8%였던 생애최초주택구입자금을 주택규모에 따라 3.3~3.5%로 대출 받을 수 있다. 단 이는 생애최도주택자금대출 때만 가능하다. 대출금액도 2조5,000억원에서 5조원으로 두 배 늘어났기 때문에 문턱도 낮아졌다. 양도세의 경우 무주택자이기 때문에 취득 후 3년 보유 요건만 충족하면 비과세 대상이다.
총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 완화는 생애 첫 구입자에 대한 또 다른 혜택이다. DTI는 은행 자율이고 LTV는 70%까지 완화된다.
국토교통부의 한 관계자는 "신규로 발생하는 주택실수요자는 투기 우려가 적고 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층"이라며 "상환능력은 충분하지만 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 사람들에게 진입장벽을 완화한 것"이라고 정책 배경을 설명했다.
◇과거 있는 무주택자도 혜택은 풍부=과거 주택을 보유한 사실이 있지만 현재 무주택인 경우에도 혜택은 많다. 85㎡ㆍ6억원 이하 또는 현재 임차로 거주하고 있는 주택을 구입하는 연소득 6,000만원 이하 무주택자에게도 생애최초주택구입자금 수준인 저리(3.5%)의 자금을 지원할 방침이다. 또 다주택자 매물을 제외하고 모든 유형의 주택을 매입할 경우 양도세 면제와 3.5%의 금리를 적용 받을 수 있어 전세가율이 높은 주택의 임차인들이 적극적으로 주택매입에 나설 것으로 전망된다.
이번에 새로 마련된 대책은 아니지만 6월 말까지 주택을 살 경우 취득세가 감면되는 것도 잊지 말아야 한다. 9억원 이하 주택이면 1%, 9억~12억원이면 2%의 취득세율이 적용된다. 생애최초 구입자와 마찬가지로 분양ㆍ매입 후 3년 보유 요건을 충족하면 양도세 걱정은 하지 않아도 된다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "대출 이자율이 낮춰진 만큼 85㎡ 이하의 미분양 물량이나 신도시 저가 매물을 살펴보는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.
◇주택 보유자도 세제혜택 풍부=무주택자에 비해 못하지만 여유자금이 있는 1주택자나 다주택자도 주택구입에 따른 세부담이 많이 낮아졌다. 단 혜택은 신규ㆍ미분양 주택과 1주택 보유자가 내놓은 매물로 국한된다. 9억원 이하 신규ㆍ미분양 주택과 1주택자가 보유한 85㎡ㆍ9억원 이하 기존 주택을 매입하는 경우 향후 5년간 발생하는 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 면제된다. 정부가 양도세 면제혜택에 기존 주택을 포함한 것은 이번이 처음이다. 다주택자 매물을 포함한 모든 주택 유형에 대한 양도세를 감면하기 때문에 특히 미분양 적체가 심각했던 경기 지역의 알짜 미분양을 추수하려는 다주택자들의 움직임이 활발해질 것으로 전망된다. 무주택자에 비해 못하지만 6월 말까지는 소폭의 취득세 감면도 있다.
6월말까지 12억원 이하 주택을구입하는 다주택자는 취득세가 4%에서 2%로 감면되고 12억원 초과주택을 살 경우 3%의 세율을 적용 받는다. 업계 관계자는"다주택자에 대해서도 주택구매시 양도세 감면 혜택을 주기로 한 것은 이번 대책이 기존 대책과 가장 차별화되는 사안"이라며 "상대적으로 낙폭이 컸던 수도권 일대 중소형 아파트를 매입해볼 만하다"고 말했다.
한편 보유 잉여주택을 처분하려는 다주택자의 경우 중대형보다는 일단 중소형을 먼저 처분하는 게 상대적으로 유리할 것으로 보인다. 생애 첫 구입자들의 매수세가 저렴한 중소형에 집중될 가능성이 높기 때문이다.
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