[부동산 대책] 강남권 대체 신도시 조기건설 가닥

빠르면 이번 주말께 나올 것으로 보이는 범 정부 차원의 부동산시장 안정대책은 한마디로 `특단ㆍ초강수 초치`가 될 가능성이 높다. 이는 건설교통부, 재정경제부, 청와대 등의 공개ㆍ비공개 회의에 참석한 전문가들의 공통된 견해다.

문제는 조만간 나올 정부의 안정대책이 집값을 잡지 못하는 경우에 발생할 부작용이 더 크다는 것이다. 이 경우 정부 정책 신뢰도의 급속 추락 뿐 아니라 `부익부 빈익빈`을 더욱 고착화 시킬 수 있다는 점에서 우려의 시각이 많다.

◇분양가 규제 논란 및 강남권 대체 신도시 조기 조성 = 원가내역 공개로는 현실적으로 치솟는 분양가격을 잡을 수 없다는 게 전문가들의 중론이다. 국회에 계류중인 주택법 개정안은 원가를 공개토록 돼 있을 뿐 인ㆍ허가 권자가 이를 강제할 규정이 없다.

이에 따라 분양가를 직접 규제하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 전용면적 25.7평 이상 중대형 평형에 한해 표준건축비를 고시, 이 범위 내에서 분양가를 산정토록 한다는 것이다.

그러나 주무 부처인 건교부와 일부 전문가들 사이에서 분양가 규제가 오히려 집값 폭등을 야기시킬 수 있다며 반대입장을 밝히고 있어 귀추가 주목되고 있다. 건교부의 한 관계자는 “중대형 아파트 분양가 규제는 도리어 투기적 수요만 양산 시킬 수 있다”고 밝혔다.

따라서 건교부는 분양가 규제 대신 강남권 대체 신도시를 조기공급 하는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있는 것으로 알려지고 있다. 경기도 의왕ㆍ광명ㆍ성남 등의 이른바 강남권 대체 후보지의 택지조성 사업 시기를 앞당기는 방안이 그것이다.

◇주택거래허가제 도입 = 집값 폭등의 주범인 서울 강남권과 같은 투기지역으로 지정된 곳에 한해서 주택거래허가제를 도입하는 것도 논의되고 있다. 주택거래허가제란 위헌결정을 받고 폐지된 택지소유상한제와 비슷한 개념.

택지소유상한제는 1가구 당 200평 이상 취득을 금지하고 이 이상 매입 시에 허가를 받도록 한 제도다. 주택거래허가제는 면적이 아닌 주택 보유수를 기준으로 할 가능성이 높다. 즉 2주택 혹은 3주택 이상 보유 시에는 허가를 받도록 하는 게 한 방법이 될 수 있다는 게 전문가들의 설명. 그러나 주택거래 허가제 역시 위헌 소지가 있어 도입에 반대하는 여론도 만만치 않은 것으로 알려지고 있다.

아울러 토지거래허가 기준을 강화하는 것도 검토되고 있다. 현재는 주거지역 내에서

180㎡(54평) 이상 토지 취득 시 허가를 계약 전에 허가를 받도록 돼 있다. 이 기준을 대폭 강화한다는 것이다.

◇재건축 용적률 상향 조정 = 집값 안정을 위해서는 재건축 용적률을 상향조정 해야 된다는 지적은 일부 전문가들 사이에서 꾸준히 제기돼 왔다. 서강대 경제학과 김정환 교수는 “급등하는 집값을 잡기 위해선 규제보단 완화가 필요한 시점”이라며 “고밀도 재건축을 허용하는 것을 검토해야 된다”고 설명했다.

최근 정부 일각에서도 고밀도 개발을 허용할 필요가 있다는 공감대가 형성되고 있다. 이에 따라 재건축 단지에 대해 용적률을 상향조정 하는 대책이 나올 여지가 많다. 실제 재건축 용적률이 200%에서 250%로 높아지면 25%의 가구수 증가 효과를 거둘 수 있다는 분석이다. 서울 강동, 강남, 서초, 송파구 등에서 재건축을 추진중인 단지는 107개 단지 11만7,989가구. 현 용적률 대로 하면 15만3,809가구가 건립되나 250%를 적용하면 3만8,000여 가구가 늘어난 19만2,261가구가 된다. 판교 신도시 건립 가구수가 2만9,000여 가구인 점을 고려해 볼 때 신도시 만큼의 공급 효과가 생기는 셈이다.

◇개발이익환수 장치 마련 = 재건축 용적률 상향 조정과 더불어 개발이익을 환수하는 방안도 도입될 가능성이 높다. 현재 재건축의 경우 개발부담금이 부과되지 않는다. 재개발, 일반 아파트 사업 등에는 개발부담금이 과세되나 재건축은 예외인 것이다.

이에 따라 건설교통부는 오는 2004년 1월부터 부과가 중지되는 개발부담금의 부과 기간을 연장하는 것 등 각종 개발이익 환수장치 마련을 위해 관련 부처와 협의중인 것으로 알려지고 있다.

개발부담금의 경우 위헌결정을 받은 토지초과이득세와 택지소유상한제와 달리 법령이 남아있기 때문에 비교적 손쉽게 선택할 수 있는 카드라는 것도 한 몫을 하고 있는 상태다.

■ 전문가 진단

고철(주택산업연구원 원장)

현재 집값문제는 주택정책으로 풀 수 없는 상황이고 경제 정책이 동원돼야 한다. 분양가ㆍ세제ㆍ금융 등의 대책이 있지만 어느 하나 쉽지 않은 선택이다. 분양가 원가 내역 공개는 힘들다고 본다. 회계사, 변호사 등 전문가에 따르면 위헌소지가 있다.

세제 개편은 방향이 제시되고 있는 상태이지만 단기적인 효과를 거두기 어렵고 장기적으로는 도움이 되리라고 본다. 그나마 가장 손쉽고 충격이 덜한 대책은 부동산 담보대출 축소 및 대출억제다. 과천ㆍ의왕 쪽에 신도시를 하나 더 건설해 공급을 지속적으로 늘리는 것도 바람직하다고 본다.

김현욱 (KDI 부연구위원)

주택 가격을 잡기 위해 금리인상과 같은 금융정책을 쓰는 것은 문제가 있다. 서울 강남권 등 일부 지역의 아파트 값이 오르고 있지만 미시적인 문제다. 경기회복이 지연되고 있는 상황이므로 이를 무시한 채 주택 값만 잡겠다는 식의 금융ㆍ재정정책은 오히려 거시경제에 부작용만 일으킬 수 있다.

강남권 아파트 가격 급등으로 인한 상대적 박탈감 문제는 세제 정책 등으로 풀어야 한다. 다가구주택자의 경우 1가구 이상 주택에 대한 보유세와 양도세의 누진율을 높이는 등의 징벌적 세제강화를 통해 투기심리를 미리 차단할 수 있을 것이다.

김용순 (대한주택공사 주택도시연구원)

일부지역의 주택가격 과열은 고착화된 저금리, 수 백조원에 달하는 부동자금 등이 단기 재료가 있는 곳에 몰리면서 나타난 현상이다. 현재 주택 공급 문제는 어느 정도 해결된 상황이다.

9ㆍ5재건축 대책에도 불구하고 집값이 국지적으로 오른다는 점을 고려, 제2의 조치를 취할 필요가 있다. 금리인상이 그것이다. 과도한 인상이 아니라 최소한 시장에 정부의 의지를 보이는 신호를 보여야 한다는 것이다. 여신에 대한 규제도 필요하다. 동시에 금융대책을 수립하되 부동자금을 끌어들이는 보완대책도 함께 제시돼야 한다.

김선덕 (건설산업전략연구소 소장)

대책 수립 이전에 고려 해야 할 것은 현 주택시장은 상승기가 거의 마감 단계라는 점이다. 이에 대한 고려 없이 고강도 대책을 내 놓을 경우 집 값 폭락의 더 큰 부작용을 불러일으킬 수 있기 때문이다.

조만간 발표될 정책은 현재 상황에 맞춰져야 한다. 분양가 규제, 인위적인 금리상승, 특정지역 임대주택 건립 등의 대책은 자칫 부작용을 양산 할 수 있다. 분양가를 규제할 경우 높은 분양가가 고착화하는 역효과가 나온다.세대별 주택보유 현황, 거래 현황 데이터를 가능한 한 빨리 갖춰 보유세 강화 등의 조치를 취하는 게 바람직하다.

<이종배기자 [e-mail]>