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Q=서울에 거주하는 40대 중반 주부입니다. 오랫동안 봐왔던 아파트가 얼마 전 경매물건으로 나와 낙찰 받았는데요. 낙찰을 받고 보니 등기부등본에 누락된 권리가 있어서 추가로 비용을 부담할 위기에 처했습니다. 등기부등본에 기재되지 않은 권리니까 책임이 없는 줄 알았는데 등기부등본에는 공신력이 없기 때문에 그건 아니라고 합니다. 이 부분에 대해 자세한 설명을 듣고 싶습니다.
A= 결론부터 말씀 드리면 부동산 등기부등본에는 공신력이 없습니다. 실제 우리나라 관공서에서는 등기 신청 시 서류 하자만 심사합니다. 이 때문에 제출된 서류 이외의 사항인 현장과 실제 거래사실을 확인하지 않는다는 한계가 있습니다. 이 같은 형식적 심사주의로 인해 등기는 공신력을 인정받지 못합니다. 등기에 대해 무조건적인 믿음을 가져서는 곤란합니다.
하지만 공신력이 없다고 해서 등기 자체가 아무런 의미가 없는 것은 아닙니다. 구체적으로 등기는 다음과 같은 작용을 합니다.
부동산등기는 부동산 물권의 공시제도로 작용합니다. 이 때문에 임차권이나 채권담보권(환매권 등)도 등기를 하면 물권화돼 공시기능과 대항력을 갖게 됩니다.
부동산등기는 물권변동의 성립요건도 됩니다. 등기라는 형식을 통해 물권변동이 성립하면서 효력이 발생하는 이른바 형식주의를 따르는 것입니다. 시효취득·이행판결·확인판결에 의한 권리취득의 법률행위는 등기를 해야 물권변동이 성립하면서 효력이 발생합니다. 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권도 마찬가지입니다.
이밖에 부동산등기는 물권의 처분요건이기도 합니다. 법률규정에 의한 물권변동은 등기를 하지 않아도 효력이 발생하지만 처분을 하려면 등기를 해야 하는데 이 등기가 바로 처분요건으로 작용합니다.
매매 등으로 처분하기 위해서는 이 물권들 역시 처분요건으로서 등기가 필요합니다. 예를 들어 경매로 취득한 부동산의 경우 기본적으로 등기를 요하지 않지만 이를 처분하기 위해선 등기를 해야 하는 것입니다.
따라서 경매에 입찰할 경우에는 법원이 제공하는 매각물건명세서를 기본으로 하되 등기와 감정평가서 등은 참고자료 정도로 보는 것이 바람직합니다.
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