분양권, 계약·1차중도금 전후 잡아라

분양권, 계약·1차중도금 전후 잡아라여름이 절정을 향해 치닫고 있다. 장마가 끝나면 찾아올 불볕더위는 아파트 시장에 비수기가 닥쳐옴을 뜻한다. 많은 사람들이 산으로 바다로 피서를 떠나면서 부동산시장도 「휴가철」에 접어들게 된다.

비수기는 곧 내집마련 수요자들에게는 매입적기가 된다. 매물이 쌓이다 보니 가격도 내리막길을 탈 수 밖에 없기 때문이다. 아파트 분양권 역시 기존 아파트 거래와 같은 패턴을 보인다는 점을 감안하면 여름철이 매입적기다.

그러면 과연 어떤 분양권을 잡아야 할까. 사려고 마음을 먹어도 막상 어느 정도가 매입 적정선인지 혼란스러울 수있다. 그만큼 분양권 거래의 타이밍을 잡기가 쉽지 않다는 뜻이다. 분양대금 납입시기를 기준으로 분양권 거래 패턴을 분석해 본다.

◇계약전후=아파트 분양대금은 일반적으로 8차례에 걸쳐 나눠낸다. 계약금과 잔금을 각각 20%씩 내고 나머지 60%는 10%씩 여섯차례에 걸쳐 분납하게 된다.

당첨후 계약시점은 가장 많은 분양권 매물이 쏟아져 나오는 때다. 시세차익을 노리고 청약했던 당첨자들이 이 시점에 매물을 대거 내놓기 때문이다. 가격 역시 초기 프리미엄이어서 그리 높지 않은 편.

하지만 실수요자보다는 투자수요, 즉 분양권을 되팔아 시세차익을 얻으려는 사람들이 많이 몰리다 보니 프리미엄에 「거품」이 있을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

계약 이후부터는 한동안 분양권 거래가 주춤해진다. 매도자 입장에서는 이미 계약금을 낸 상태이기 때문에 당분간 여유가 있는데다 매수자 역시 프리미엄 거품이 어느 정도 빠지길 기다리기 때문이다.

◇1차중도금 납입전후=한동안 수평선을 그리던 분양권 가격은 1차중도금 납부시기를 전후해 다시 한번 꺾은선 그래프를 그리게 된다. 계약시점에 분양권을 처분하지 못한 매도자들은 1차중도금을 내기전에 이를 처분하기 위해 매물을 쏟아낸다. 이때문에 가격도 다소 하락세를 보이게 된다. 이는 역으로 매수자 입장에서는 2차 매입 타이밍이기도 하다.

지난 3월 분양했던 서울 강서구 화곡동 대우그랜드월드아파트 34평형A타입의경우 프리미엄이 1,500만~1,600만원선을 유지하다 1차 중도금 납입을 앞둔 최근 1,300만~1,400만원대로 200만원 정도 하락했다.

1차 중도금 납입이 끝나고 나면 분양권 가격은 보합세를 유지하거나 상승세로 돌아선다. 이미 1차 중도금까지 냈다면 손바뀜을 거쳐 투자수요자들이 보유했던 매물 대부분이 실수요자로 전환된다는 것이 업계의 설명.

LG건설 관계자는 『계약직후부터 1차중도금 납입시기 전후에 50~60% 정도의 물량에 대한 손바뀜이 이뤄진다』며 『1차중도금 납입 이후에는 사실상 분양권 거래가 거의 이뤄지지 않는게 일반적』이라고 설명했다.

◇2~5차 중도금 납입=이 시기 분양권 가격은 크게 변동을 보이지 않는다. 전체 거래시장의 흐름에 따라 오름세와 내림세를 보일뿐 개별 아파트 분양권 가격이 움직이는 경우는 드물다.

단 특별한 변수에 따라서는 가격이 급등락할 수있다는 점에 유의해야 한다. 대표적인 것이 지하철이나 도로 개통등의 호재가 작용했을 때. 6월부터 입주가 시작된 강동구 암사동 선사현대아파트 24평형 B타입이 단적인 예다. 분양가 1억900만원선이었던 이 아파트는 작년 6월까지는 1억2,000만~1억3,000만원 정도에 그쳤으나 한달뒤 지하철8호선 암사~잠실구간이 개통되면서 1억3,500만~1억5,000만원까지 치솟았다.

◇5차중도금~잔금납부시기=5차중도금 납입이 끝나면 아파트 가격도 상승세를 타게 된다. 입주가 6~9개월 앞으로 다가와 새 아파트에 입주하려는 실수요자들이 몰리는 시점이다. 특히 입주가 2~3개월 앞으로 임박하게 되면 가격은 거의 상한선까지 오르게 된다. 용산구 이촌동 코오롱아파트 33평형의 경우 99년 8월까지 2억5,000만원선으로 보합세를 보이다 입주를 두달앞둔 그해 10월에는 2억8,000만원으로 3,000만원이나 뛰었다.

정두환기자[e-mail]

입력시간 2000/06/26 07:57

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