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지난 2013년 6월에 준공된 서울 삼성동 '나라키움' 빌딩. 한국자산관리공사(캠코)가 나라 살림을 키운다는 의미로 도입한 '나라키움' 시리즈인 이 건물은 서울 알짜 부지에서 이뤄진 위탁개발의 한 사례다. 코엑스 인근 나대지에 업무시설 및 근린생활시설을 지은 것으로 1년 만에 부동산 평가액이 133억원에서 250억원으로 2배가량 뛴 것은 물론 연간 8억6,000만원의 임대수익을 얻고 있다. 캠코 관계자는 "2004년 위탁개발사업 도입 이후 11건의 시범사업을 완료했고 해당 국유지의 시장가치를 898억원에서 2,511억원으로 약 280% 높였다"고 말했다.
서울시가 알짜 시유지를 선별해 데이터베이스화하고 있는 것은 이 같은 위탁개발 방식뿐만 아니라 다양한 개발 방식을 도입해 그동안 단순 관리·매각돼왔던 시유지의 활용을 극대화하려는 포석이다. 기존에 부서별로 제각각 관리해왔던 소유 부지들을 재무국과 공공개발센터로 한데 모아 체계적으로 관리하고 공공 토지자원의 개발을 활성화하겠다는 것이다. 특히 시 재정 투입의 한계가 분명한 상황에서 도시재생의 한 축을 담당할 새로운 개발모델이 시급하다는 정책적 의도도 반영돼 있다.
서울시에 따르면 2013년 말 기준 시 소유 공공부지는 6만517필지(1억786만㎡)로 평가액은 71억3,891억원에 달한다. 이 중 서울시 및 산하기관이 사용하고 있거나 보존하기로 결정된 행정재산(70조815억원)을 제외한 일반재산(1조3,076억원)은 당장 위탁 방식 등으로 개발이 가능한 부지다.
◇위탁개발로 도시재생 활로 뚫는다=서울시는 활용성이 높은 시유지를 SH공사 위탁개발, 민간 참여, 재정사업 등 크게 세 가지 방식으로 개발할 계획이다.
우선 캠코의 위탁개발제도를 벤치마킹한 SH공사 위탁개발이 도입된다. 국공유지 위탁개발제도란 공적 기관에 시행을 맡겨 국유재산의 책임 있는 개발과 안정적인 사업 추진이 가능하도록 2004년 도입한 것으로 공유재산의 적극적 개발과 활용을 위한 '공유재산 및 물품관리법'에 추진 근거를 두고 있다. SH공사의 경우 직접 개발비용을 조달해 시설물을 지은 후 소유권을 시에 귀속시키고 일정 기간 운영수입으로 사업비를 충당하는 방식으로 사업을 추진하게 된다. 사업비 상환을 마치고 나면 시설물 임대수익 모두가 서울시에 귀속되는 구조다.
서울시의 한 관계자는 "캠코 위탁개발에서 한 걸음 더 나아가 수익성과 공공성을 모두 확보할 수 있는 모델을 만들 것"이라며 "수익 창출은 물론 지역공동체에 필요한 공공서비스 시설도 늘릴 수 있는 대안 사업"이라고 설명했다.
시는 공공시설이 시급하다고 판단되는 부지에는 재정을 투입하되 민간의 노하우가 필요하거나 수익적 가치가 우선되는 지역인 경우 민간 투자를 유도하는 방향으로 개발을 추진할 방침이다. 사업 방식을 다양화할 필요가 있는데다 특정 시설에 대한 전문적 역량을 갖춘 민간의 참여가 필수라고 보기 때문이다.
◇시범사업지 5곳 선정해 복합시설 건축=시는 공공부지를 세 가지로 구분해 단계적으로 개발을 추진한다는 계획을 세웠다. 개발 가능한 유휴부지 1,000여개를 추려놓고 이 중 시급성과 가치에 따라 시범사업지로 선정하거나 중점활용 시유지로 나눠 관리하는 방식이다.
오는 5월부터는 시범사업지 물색에 나선다. 사업 시급성에 대해 자치구의 의견을 듣고 공공성과 수익성을 종합 검토한 후 상징적 의미를 부여할 수 있는 곳을 대상지로 선정할 예정이다. 300㎡ 초과 1만㎡ 이하 부지가 대상으로 공공서비스 기능과 업무·상업 기능 등이 결합한 복합시설을 건축할 것으로 보인다. 서울 도심과 역세권, 강남권 일대의 나대지나 주차장 부지 등이 1순위 대상지로 검토되고 있는 것으로 전해졌다.
중점활용 시유지의 경우 해당 부지의 입지환경 분석과 가치평가, 건축 가능시설 등에 대한 가이드라인을 마련해 개발사업자가 원하는 부지를 찾아 별도의 용역이나 타당성 조사를 거치지 않고 사업을 진행할 수 있도록 지원한다.
서울시의 한 관계자는 "시유지 정보에 지역 인구수나 연령대를 감안한 빅데이터까지 접목할 것"이라며 "도서관·인생이모작지원센터 등 짓고 싶은 시설을 키워드로 검색하면 어린이와 노인의 거주 비율, 지하철역과의 거리 등을 반영한 적합 부지가 검색돼 시간과 비용을 덜 수 있고 당초 개발 취지를 극대화할 수 있다"고 설명했다.
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