"매입 타이밍이 중요"… 물량 많은 입주 6개월前 단지 노려라

[분양권으로 내집 마련해볼까]

세금부담·잔금부족 등 이유로 2개월前까지는 물량 쏟아져

수도권 분양시장 침체 못벗어… 분양가 이하 급매물도 수두룩

가격 회복기 시세차익 기대도

분양권 매입을 통해 내 집 마련에 나서는 경우 수요자가 원하는 특정 동^호수를 선택할 수 있다는 장점이 있다. 바다 조망권 확보 여부에 따라 분양권 가격이 천차만별인 해운대 아이파크 전경.

아파트 분양권 투자는 부동산 상승기에 손꼽히는 소액 투자 상품으로 여겨진다. 청약통장이 필요없는데다 아파트 계약금 수준의 초기 자금으로 투자에 접근할 수 있기 때문이다. 한때 시장에서는 '1,000만원에 아파트 분양권 2개를 매입했는데 분양권 값이 계속 올라 1달 만에 순수익만 3,000만원을 남겼다'는 식의 성공 사례들이 넘쳐나곤 했었다.

하지만 최근 1~2년 사이 아파트 분양권 투자는 상당 부분 위축됐다. 호황기에 너도나도 분양권 매입에 나섰던 투자자들이 거래 침체에 따른 영향으로 분양권을 제때 처분하지 못해 무거운 금융 이자에 시달리는 사례가 늘고 있다. 이른바 '하우스 푸어(House poor)'로 불리는 사람들이 속출하며 분양권 투자는 '고위험 상품'으로 분류되기 시작했다.

하지만 전문가들은 본인의 상황에 맞게 신중히 접근한다면 분양권 매입이 어느 때보다 성공적인 내집마련 전략이 될 수 있다고 조언한다. 부동산1번지 조민이 리서치 팀장은 "수도권 분양 시장은 현재 침체기를 겪고 있어 분양가 이하로 나오는 급매물이 많다"며 "실수요자의 경우 분양가보다 저렴한 가격에 나오는 분양권을 사서 내집 마련을 할 경우 가격 회복기에 상당한 시세차익까지 볼 수 있다"고 말했다.

◇분양가 이하 아파트 분양권 장점 많다= 분양권이란 아파트를 분양받은 후 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서 중도금 및 잔금을 정상 납부할 경우 해당아파트의 소유권을 이전받을 수 있는 권리를 말한다. 전매가 허용되는 경우 이 권리를 서로 사고 팔 수 있으며, 이를 분양권 거래라고 한다.

분양권은 거래시 청약통장이 필요없으며, 신규 분양시 적용되는 재당첨 제한도 적용이 안된다. 거래 절차도 비교적 간단하며 신규 분양과 마찬가지로 단기간에 큰 돈을 마련하지 않아도 된다는 장점도 있다.

가장 큰 장점으로는 원하는 아파트의 동ㆍ호수를 골라 구입할 수 있다는 점이다. 조민이 팀장은 "서울 주요 입지에서 나오는 알짜 재건축ㆍ재개발 물량의 경우 일반 분양 물량이 극히 적어 왠만한 청약 가점으로는 당첨되기 어렵다"며 "거기다 조합원들이 로열층, 로열동을 선점하는 경우가 많으므로 이 경우는 조합원 분양권을 매입하는게 장기적으로 더 나을 수 있다"고 설명했다.

분양권 매입은 특히 최근 전셋값이 급등하며 서둘러 내집을 마련하고자 하는 실수요자들에게나 작은 평형에서 중대형으로 갈아타기 하고자 하는 수요자들에게 좋은 선택이 될 수 있다. 잔금 마련 등이 여의치 않은 이유로 분양가에 비해 저렴하게 시장에 나온 매물들을 눈여겨 본다면 좋은 조건으로 내집 마련에 성공할 수 있기 때문이다.

닥터아파트에 따르면 전국 분양권 시장은 지난해 12월부터 5개월간 지속적인 상승세를 이어가고 있다. 수도권 분양시장은 아직 상승률이 0.05~0.1% 수준에 그치고 있지만 부산, 경남 등의 지방은 신규 분양 시장의 활성화와 함께 분양권에 대한 수요도 가파른 상승세를 보이고 있다. 닥터아파트 조은성 주임애널리스트는 "수도권 분양권은 아직 거래가 활성화되고 있지 않아 중대형 주택이나 관심도가 낮은 지역은 대부분 마이너스 프리미엄이 붙은 매물이 많다"면서 "잘만 고르면 알짜 단지의 아파트를 고를 수 있다"고 조언했다.

◇투자시에는 매입 타이밍 잘 잡아야=분양권 투자의 성공은 적절한 매입 타이밍을 잡는데 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 전문가들은 분양권 가격 역시 매물이 많으면 가격이 떨어지는 식의 수요공급 법칙에 따라 움직이는 만큼 물량이 많이 풀리는 시기를 기다릴 필요가 있고 조언했다.

일반적으로 분양권은 신규 아파트 계약 후 1개월 정도 후부터 거래가 활발하게 이뤄지다. 이후 현저히 매물이 줄어 가격 보합세를 보이다가, 입주 6개월전부터 다시 거래가 활기를 띄는 양상을 보인다. 특히 입주 6개월 전부터 2~3개월 전까지는 재산세ㆍ양도세 등 세금 부담이나 잔금 부족 등의 이유로 소유자들의 매도 물량이 집중되는 시기이므로 이 때를 눈여겨볼 필요가 있다.

다만 전셋값이 고공행진을 거듭하고 있는 지역에서는 매입 타이밍을 좀 더 앞당길 필요가 있는 것으로 보인다. 부동산 경기가 활성화되고 있는 부산ㆍ경남의 경우 전세 물량이 부족해지자 차라리 집을 사서 들어가자는 수요자들이 늘며 입주를 4~5개월 앞둔 단지들에 대한 분양권 선매입 분위기가 감지되고 있다. 실제 지난 5월부터 입주자를 맞은 부산진구 연지동 자이2차의 경우 입주 2~3개월 전부터 전용 59~84㎡의 주택 분양권을 중심으로 높은 프리미엄이 형성됐다. 인근 중개업소 관계자는 "입주 3개월 전인 2월 무렵 이미 분양권 프리미엄이 5,000만~7,000만원 수준에 육박했다"며 "새 아파트 공급이 부족해 전셋값이 오르는 추세라 직접 거주하겠다는 실수요자들이 미리 분양권을 확보하는 경향이 두드러진다"고 전했다.