중층재건축 '리모델링 선회도 만만찮네'

정부의 안전진단 강화 방침에 따라 중층재건축추진단지들의 사업에 난항이 예고되면서 리모델링이 대안으로 주목받고 있다. 하지만 자세히 따져보면 리모델링으로 전환하기도 만만치 않아 이 단지들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이 될 가능성이 크다. ◆ 힘 실리는 리모델링 추진 = 2일 업계에 따르면 서울에서 재건축을 추진하는중층(10-15층) 단지들중 아직 안전진단을 통과하지 못한 곳은 강남구 대치동 은마아파트와 잠실 주공5단지 등 20여곳에 달한다. 은마아파트는 지난해 말 구청에 예비 안전진단을 신청해놓고 결과를 기다리는중이며 잠실 주공5단지는 아직 예비 안전진단조차 신청하지 않았다. 이런 와중에 건설교통부가 중층단지의 재건축 규제 의지를 강력하게 천명하면서해당 단지 주변에서는 "재건축이 사실상 물건너간 것 아니냐"는 불안감이 팽배해 있다. 이같은 분위기는 리모델링 추진 움직임에 힘을 실어주고 있다. 은마아파트의 경우 리모델링을 추진하는 일부 조합원들이 내달 7일 조합원들을대상으로 리모델링 설명회를 예정이다. 리모델링추진준비위원회 김영철 위원장은 "이번 설명회를 통해 헌집 고치는 수준으로 이해하는 리모델링에 대한 조합원들의 인식을 바꿔놓을 수 있을 것"이라고 말했다. 잠실 주공5단지도 작년 말에 리모델링 설명회를 열었었다. 인근 금강공인 관계자는 "리모델링에 대해 관심을 갖는 조합원들이 적지 않다"고 말했다. 정부도 리모델링 추진단지에 대해 부가가치세 면제, 늘어나는 면적의 취.등록세 면제 등의 `당근'을 던지며 중층단지들의 리모델링을 권장하고 있다. 또한 리모델링은 재건축에 비해 행정절차가 간소하고 공사기간도 짧으며 비용도재건축의 60% 수준에 불과하는 등 여러 장점들이 있다. ◆ 따져보면 전환 쉽지 않아 = 하지만 중층재건축단지들이 리모델링으로 돌아서기에는 여러가지 현실적인 장애가 있어 쉽지 않을 것으로 업계는 보고 있다. 우선 평형 증가 상한선이 걸림돌이다. 현행 법에는 리모델링을 통해 늘어나는 평형 상한선은 전용면적의 30%이내. 최대 9평으로 정해져있어 대략 소형(24평 이하)은 4-5평, 중형(24-38평)은 8-9평, 대형(40평 이상)은 9평씩 늘릴 수 있다. 따라서 중형평형 가구가 수혜를 가장 많이 받을 수 있는 반면 상대적으로 이점이 적은 대형평형 소유주들이 리모델링 추진에 반대하는 경우가 많다. 쌍용건설 관계자는 "소형은 4-5평 늘어봤자 복도를 트는 정도고 대형은 중형에비해 손해라며 추진을 반대해 다양한 평형이 공존하는 단지는 사실상 리모델링 추진이 어렵다"고 말했다. 신천동 장미 1, 2차단지같은 경우 현재 재건축을 추진하고 있지만 리모델링으로 전환하려해도 28평부터 65평까지 다양한 평형이 섞여있어 합의를 끌어낼 수 있을지는 미지수다. 은마아파트는 그나마 31평형과 34평형으로만 이뤄졌기 때문에 입주민들의 이해관계는 비슷하다. 하지만 은마아파트의 경우는 높이제한이 큰 걸림돌이 된다. 현행 법상 인근 도로 끝에서 건물까지의 거리와 건물 높이의 비율이 1대 1.5 이하로 정해져있는데 리모델링을 하면 건물의 폭이 두꺼워져 비율이 법에서 허용하는이상으로 커지기 때문이다. 따라서 정부에서도 비율을 탄력적으로 운영하도록 구청에 지침을 내렸지만 강남구청의 경우에는 주변 주민들의 민원을 이유로 1대 1.5의 비율을 고수하고 있어 은마아파트의 리모델링 추진은 어렵다고 업계에서는 보고 있다. 이 밖에 다른 단지들도 이런 저런 규정에 걸려 리모델링이 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 또 정부에서 발표한 각종 세제 혜택도 전용면적 25.7평 이하에만 적용돼 실제로수혜를 볼 수 있는 가구는 극히 제한적이다. 업계 관계자는 "재건축을 추진하는 단지들이 리모델링으로 돌아설 가능성이 있다고 하지만 이는 현실을 모르는 소리"라며 "각종 규제가 여전해 실제 추진 가능성은 낮다"고 말했다. (서울=연합뉴스) 이정진기자