입주물량까지 거래에 포함 신뢰성 잃어<br>전세·멸실주택 통계는 아예 없어 정책수립·판단에 치명적 오류<br>비주거용 부동산 공시제 정비등 시장이 공감할 통계 만들어야
국토해양부의 위탁을 받아 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 부동산 관련 통계 포털 '온나라'에 등재되는 아파트 거래량은 공공 부문이 관리하는 유일한 전국의 아파트 실거래 통계다.
하지만 민간 건설 관련기관에서 연구활동을 벌이는 연구원들은 이 통계를 그다지 신뢰하지 않는다. 이유는 간단하다. 거래량 통계에 치명적인 오류가 숨어 있기 때문이다.
순수한 주택 거래량에는 매수자와 매도자 간 거래만 포함돼야 하지만 온나라에는 공사가 끝나 입주한 물량도 곧바로 거래량에 포함된다. 대규모 뉴타운이나 신도시 등 택지지구 아파트 입주가 이뤄지면 거래량이 급증한 것으로 나타나는 구조다.
정부의 부실한 부동산 통계가 부실한 정책으로 이어진다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 우리나라 부동산시장에는 정부의 정책변수가 가장 큰 영향을 미치는 현실을 감안할 때 자칫 부실한 통계가 부적절한 정책으로 이어질 개연성이 높아 관련 통계의 정비와 보완이 필요하다는 지적이다.
이용만 한성대 부동산대학원장은 "일반적인 부동산정책은 시장이 자율적으로 작동되지 않고 비정상적인 흐름을 보일 때 나온다"며 "올바른 정책을 통해 시장을 보완하기 위해서는 비주거용 부동산의 공시제도 정비 등이 반드시 선행돼야 한다"고 말했다.
◇허점투성이 부동산 통계=재개발ㆍ재건축 사업은 신규 입주단지와 마찬가지로 잘못된 통계의 단초로 작용하는 요인이다. 통상적으로 재개발조합 등이 제3의 금융기관에 신탁하면 이 역시 거래량에 포함되기 때문이다.
여기에 재개발ㆍ재건축이 마무리돼 조합원들이 입주하게 되면 또 한번 거래가 이뤄지는 것으로 통계에 반영된다. 거래량은 매수자와 매도자가 간의 거래가 실거래가 신고를 통해 접수되면 이를 취합해 나왔다고 알고 있는 일반인들의 생각과 크게 다른 것이다.
김현아 건설산업연구원 연구위원은 "특정 기간에 대규모 아파트 단지가 입주하게 되면 거래량이 증가하는 착시효과가 발생해 시장에서는 기존 주택의 거래가 왕성하게 이뤄진다고 인식할 수 있다"고 말했다.
중개업소들이 올리는 단순호가에만 의존해 아파트 가격 변동을 파악하는 구조도 문제점으로 지적된다. 현재 정부가 정책에 참고하는 주택가격지수는 국민은행이 작성하는 KB아파트 시세다. 정부는 이 주택가격지수를 집값 흐름의 지표로 활용하고 있다.
하지만 정작 KB아파트 시세는 개별 부동산 중개업소의 단말기를 통해 저장된 가격을 기준으로 작성된다. 개별 부동산 중개업소가 임의로 가격을 조정할 수 있는 셈이다.
◇전월세ㆍ멸실주택 통계는 아예 없어=심각한 것은 주택 매매거래 이외에 전월세 통계와 멸실주택 통계 등이 사실상 전무하다는 점이다.
주기적으로 발생하는 전월세 대란으로 서민들의 부담은 커지고 있지만 시장상황을 판단하기 위한 통계는 아직 없는 상황이다.
이렇다 보니 정부의 전월세대책은 민간 부동산 관련 연구소와 언론에서 먼저 전월세 대란 문제를 지적하면 이에 따라 실태조사에 나서고 대책을 마련하는 식으로 이뤄지는 실정이다.
국토부의 한 관계자는 "현재 정확한 전월세시장 파악을 위한 실거래가 정보가 없는 게 사실"며 "전월세 실거래 정보를 체계적으로 확보할 수 있는 제도개선과 시스템 구축방안을 논의할 예정"이라고 설명했다.
전월세 가격에 영향을 미치는 멸실주택 통계도 없다. 지자체별로 멸실주택을 예상하는 수준에 그칠 뿐이며 이를 공개하거나 각 지자체와 중앙정부 간 이를 교환할 창구도 마련돼 있지 않다.
미분양주택 현황이나 상가거래 통계 역시 부정확하거나 아예 없다. 미분양 통계의 경우 건설업체들의 자발적인 신고에만 의존하고 있지만 정작 건설사들은 공개를 꺼린다. 상가 역시 건축허가 통계 등으로 공급량 정도만 잡힐 뿐 가격 변동ㆍ거래량ㆍ임대료ㆍ공실률 등의 정보는 거의 없다.
업계의 한 관계자는 "미국의 경우 주택에 이어 상업용 부동산이 새로운 위험요인으로 부각되고 있다"며 "하지만 우리나라는 신축 외에 상업용 건축물의 거래통계가 없다는 게 문제"라고 지적했다.
◇통계범위 확대하고 공개도 투명하게 이뤄져야=전문가들은 정부의 부동산 통계 수집 범위를 확대하고 이를 공개해 시의적절한 정책이 나올 수 있는 기반을 마련하는 것이 시급하다고 지적했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "시장 참여자가 공감하고 신뢰할 만한 통계를 근거로 정부 정책이 수립돼야 올바른 처방이 내려질 수 있다"며 "정책에 반영할 만한 통계가 부족하다 보니 정부가 내놓은 정책에 대해 시장이 의구심을 가지는 상황"이라고 설명했다.
부동산시장이 정부의 정책변수에 가장 큰 영향을 받는 만큼 이에 맞는 객관적이고 신뢰도가 높은 통계 작성이 해결돼야 한다는 것이다.
특히 국토부 차원에서 부동산 관련통계를 위한 하나의 독립된 기관을 통해 부동산 통계를 작성하는 등의 통계작업 일원화 작업도 필요하다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
김진유 경기대 부동산학과 교수는 "현재의 부동산 관련 통계는 주로 아파트에 집중돼 상가나 다세대 주택, 전월세 정보 등은 확보하지 못하고 있다"며 "정부가 나서 통계를 만들고 이를 정책에 활용한다면 정부가 처방하는 정책의 약효도 더욱 강해질 수 있다"고 설명했다
일부에서는 정부가 부동산 관련 통계를 외부에 공개해 민간에서도 이를 근거로 다양한 연구가 선행될 수 있는 풍토가 조성돼야 한다고 조언했다. 정부의 통계를 바탕으로 다양한 연구활동이 이뤄질 때 보다 정확한 처방이 이뤄진다는 것이다.
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