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당정이 중형 임대주택 용적률을 20% 늘린 것은 민간 자본을 끌어들여 정부, 지방자치단체, 주택공사 등 공공부문의 재정부담을 완화하면서 임대주택 공급을 확대하기 위한 전략으로 풀이된다. 또 국민임대 100만호 건설과 장기임대 50만호를 차질 없이 건설하겠다는 입장을 다시 한번 확인한 것은 서민과 중산층의 주거안정이 정책의 우선 목표임을 명확히 한 것이다. 임대주택은 자금 또는 택지에 대한 공적지원 여부를 기준으로 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분된다. 민간임대주택은 국민주택기금이나 공공택지 지원 없이 민간 스스로 건설해 일정기간이 지나면 입주자에게 분양 전환한다. 현재 주택공사와 지방자치단체가 임대주택 건설에 나서고 있지만 재원조달의 어려움은 물론 땅값 및 건설비용 증가로 재무구조가 악화되고 있는 상태다. 정부 역시 지난 92년까지는 사업비의 85%까지 재정 지원해 영구 임대주택을 건설했지만 문민정부 이후 재정압박을 이유로 전면 중단했으며, 50년 임대주택 역시 지난 94년 재정지원이 중단된 상태다. ◇용적률, 세금 등 인센티브 통해 민간 참여 유도=당정은 임대주택에 대한 부정적 인식을 완화하고 다양한 주거 수요에 부응하기 위해서는 중형 임대주택 공급이 필요하다는 입장이다. 이에 따라 소형 임대주택은 공공부문이, 중형 임대주택은 민간부문이 공급한다는 원칙 아래 기업형 장기임대사업자 육성에 초점을 맞출 것으로 보인다. 용적률과 세금 인센티브를 들고 나온 것도 이 같은 맥락에서다. 현재 재무적 투자자들은 7~8%의 수익성만 보장되면 참여하겠다는 의사를 보이고 있는데, 정부는 세제감면과 공공택지 가격 인하라는 간접지원 형태를 통해 적정 수익률에 접근하도록 한다는 방침이다. 따라서 배당소득에 대한 분리과세, 공공택지의 조성원가 제공, 용적률 확대 등이 이뤄질 것으로 보인다. 수도권과 주변지역의 국ㆍ공유지를 최대한 활용하고, 필요할 경우 개발제한구역(그린벨트) 규제를 완화하는 방안도 검토할 것으로 예상된다. 또한 주택공사의 재정부담을 덜어주기 위해 만기 10년 이상의 장기 채권을 발행할 수 있도록 관련 규정도 정비할 것으로 보인다. 이와 함께 지방자치단체의 낮은 재정 자립도를 감안해 사업비의 10%를 국민주택기금에서 융자하고, 재개발 임대주택에 대해서도 재정지원 하는 방안이 검토될 가능성이 있다. 당정의 이 같은 방침에도 불구하고 임대주택 공급 확대가 소기의 목적을 이루기는 어려울 것으로 보인다. 무엇보다도 가용택지 고갈, 선(先) 계획-후(後) 개발 원칙, 친 환경적 개발 요구 등으로 택지 확보가 어렵고, 특히 난 개발 방지를 위해 강화된 도시계획 절차로 택지확보에 장시간이 소요되기 때문이다. 집값 하락을 우려한 해당지역 주민들의 반대도 극심할 것으로 보인다. 특히 지방자치단체는 임대 수요에도 불구하고 빈곤층 집중으로 인한 복지수요 증대와 해당지역 주민들의 민원을 우려, 소극적인 자세를 견지할 것으로 예상된다. ◇장기 임대주택 공급이 목표=2004년 기준으로 전체 주택 1,299만 가구 중 43%인 615만 가구가 무주택 세대로 남의 집에 거주하고 있다. 이중 330만 가구는 최저 주거기준(3인 가구 기준으로 최소 8.8평, 방 2칸, 부엌, 화장실) 이하 주택에 거주하고 있으며, 특히 112만 가구는 단칸방 신세다. 임대주택의 공급 효과는 저소득층이 보다 낮은 주거비로 거주할 수 있다는 점 외에 임금상승 압박 완화 및 생산유발을 통한 성장 잠재력 배양, 주택소유 압력 완화를 통한 집값안정 효과도 있다는 게 정부의 판단이다. 서민 주거생활 안정을 위한 임대주택 사업의 초점은 공공임대주택, 그 중에서도 장기 임대주택에 맞췄다. 국민임대주택 100만호를 차질 없이 공급하겠다는 입장을 재차 확인한 것으로 이 같은 맥락에서 풀이할 수 있다. 공공임대주택은 ▦영구 임대주택 ▦50년 임대주택 ▦국민임대주택 ▦다가구 매입임대주택 ▦10년 임대주택 ▦5년 임대주택 등 6가지 유형이 있는데, 이중 10년 임대주택과 5년 임대주택을 제외한 4개 유형의 임대 기간은 30년 이상이다. 5년 임대주택을 제외할 경우 대부분의 공공임대주택은 건설자금이 장기간 묶이는 등 수익성이 떨어져 민간건설업체의 참여를 이끌어 내기에는 한계가 있다. 실제 10년 임대주택만 하더라도 개발 및 운용에 14년이 소요돼 자금조달 및 운용능력이 부족한 민간 주택건설업체의 참여가 어려운 상태다. 국민임대주택 100만 가구를 건설할 경우 정부 고시가격에 기초해 추정해도 56조1,000억원, 주택공사의 계획사업비 기준으로는 88조8,000억원이 소요된다. 이에 따라 정부는 장기자금 투입이 가능한 특수목적회사(SPC), 연기금, 보험사, 부동산투자회사(REITS), 부동산펀드 등 재무적 투자자를 유인해 장기 임대주택 공급 확대에 나설 것으로 보인다.
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