[머니 포커스] 경매로 값싸게 토지 투자해볼만

일반 토지 매매가격이나 택지분양 가격이 너무 높다고 생각된다면 경매를통한 토지 투자로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.

올 들어서는 높은 값을 써 넣더라도 일단 낙찰 받고 보겠다는 식의 ‘묻지 마 경매 열기’가 사라지는 분위기여서 권리ㆍ시세 분석만 제대로 한다면시세보다 저렴한 비용을 들이고도 우량 토지물건을 고를 수 있기 때문이다 .

◇ 낙찰가격 거품 가라 앉는다= 실제로 토지의 낙찰가격도 하향 안 정세를 띠는 추세여서 대지 물건만 해도 통상 감정가의 100%선까지 육박했 던 평균 낙찰가격이 이 달 들어서는 80~90% 선까지 떨어졌다. 논ㆍ밭도 연 초에는 감정가의 90%선에 낙찰되는 경우가 부지기수였으나 최근에는 70~80%정도로 낙찰가격 거품이 가라앉는 추세다.

다만 수도권의 일부 개발유망지역과 충청권의 행정수도이전 후보지역에서는 아직까지 국지적인 입찰과열 현상이 빚어지고 있어 해당 지역 토지물건 을 경락 받으려 할 때에는 분위기에 휩쓸리지 않는 침착한 대응이 필요하다.

강명관 지지옥션 이사는 “최근에는 입찰경쟁 감소로 주인을 찾지 못하고수 차례 유찰되는 경매물건이 늘고 있다”며 “아무리 마음에 드는 물건이 라도 1회차 경매에서부터 성급히 달려들어 높은 가격에 낙찰 받는 것은 피 하고 되도록 응찰 최저가격이 낮아지는 2~3회차 입찰까지 기다리는 인내심 이 필요하다”고 조언했다.

◇ 토지 경매, 이것이 함정= 이 밖에도 토지 경매에서는 특별히 주 의를 기울여야 하는 함정이 있다. 법정지상권과 농지취득자격 증명 여부 등이 그것이다.

특히 법정지상권은 토지의 소유와 별도로 해당 토지 내 건물이나 수목의 소유권을 정한 것으로서 등기부 을구에 표기되지 않은 지상권이라도 그 권 리가 인정되므로 조심해야 한다.

이 같은 ‘유령 지상권’을 모르고 땅을 낙찰 받았다가는 해당 지상권의 존속기간(건물은 최고 15년) 동안 사실상 토지를 사용할 수 없는 손실을 감수해야 한다.

따라서 등기부등본에만 의존해서는 안되며, 철저한 현장방문과 다양한 경매 정보지 활용을 통해 ‘입찰 외 건물이 소재하는지’, ‘지상에 건물이있는지’, ‘해당 건물이 무허가건물은 아닌지’ 등을 체크하는 게 요령이 다.

또 농지의 경매에 참여할 때에는 낙찰 전까지 농지취득자격 증명을 받아놓 는 준비가 필요하다. 이런 준비가 없다면 법원으로부터 낙찰불허가 결정을 받고 입찰 보증금마저 되돌려 받을 수 없는 최악의 상황을 맞을 수도 있다 .

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