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기대와 우려 속에 2016년 부동산 시장의 막이 올랐다. 지난해 부동산 시장이 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 뜨거웠던 한 해를 보냈다면 올해는 주택 공급 과잉 논란과 미국 금리 인상, 정부의 가계대출 규제 등의 악재가 연초부터 시장을 짓누르며 다소 불안한 모습을 보이고 있다. 하지만 올해에도 전세난에 따른 주택 매매 전환 수요가 이어질 것으로 보이는데다 저금리 기조도 당분간 계속될 전망이어서 올해 부동산 시장 역시 완만한 오름세를 보일 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
특히 붉은 원숭이해인 병신년(丙申年) 부동산 시장의 키워드는 '붉은'을 뜻하는 영어 단어인 'R.E.D'로 요약할 수 있다. 재건축(Reconstruction) 아파트가 두각을 나타내는 가운데 정부의 대출 및 금리 정책에 따른 파급효과(Effect)가 주요 변수로 떠오르고 지역별 차별화(Differentiation) 현상은 갈수록 심화할 것이란 분석이다.
◇올해 부동산 블루칩은 강남권 재건축 아파트=올해 주택 시장의 관심은 단연 재건축 아파트에 쏠릴 것으로 보인다. 재건축 아파트는 생활·교통·교육 인프라가 잘 갖춰진 곳에 들어서 주거환경이 우수한 게 장점이다. 올해의 경우 공급량도 늘어나 선택의 폭이 넓어졌다. 닥터아파트에 따르면 올해 서울 강남권에서는 지난해보다 36.7% 늘어난 3,993가구의 재건축·재개발 아파트가 일반에 분양될 예정이다.
올해 관심을 끄는 강남권 재건축 단지는 개포동·잠원동 등에 몰려 있다. GS건설은 이번 주 서초구 잠원동 반포한양 아파트를 재건축하는 '신반포자이'를 가장 먼저 분양했고 3월에는 삼성물산이 강남구 개포동 주공2단지를 재건축하는 '래미안 블레스티지'를 선보일 예정이다. 또 대림산업은 4월에 잠원동 신반포 5차를 재건축하는 '아크로리버뷰'를 분양하고 현대건설은 6월 개포동 주공3단지를 재건축하는 '디에이치(THE H)' 아파트를 공급할 계획이다.
◇가계대출·금리 정책 파급효과 주목=올해 부동산 시장의 최대 변수는 대출과 금리 등 금융정책이다. 당장 2월부터 수도권, 5월에는 지방에서 신규 주택 구입 대출에 대한 규제가 강화된다. 은행에서 새로 주택담보대출을 받을 때 거치기간 없이 처음부터 원리금을 함께 갚는 분할상환 원칙이 도입되고 소득 대비 부채상환액 비율인 총부채상환비율(DTI)을 지방에도 사실상 처음 적용하는 게 주요 내용이다. 게다가 지난해 말 미국이 금리 인상에 나서면서 올 하반기 이후 우리나라의 기준금리가 인상될 가능성이 있다는 점도 부동산 시장에는 악재다. 그동안 대출 규제 완화와 저금리로 시중에 풀린 유동성이 부동산 시장의 상승세를 이끌어온 만큼 대출 규제 강화와 금리 인상은 향후 부동산 시장을 위축시킬 가능성이 높다.
◇지역별 차별화 현상은 더욱 심해질 듯=최근 부동산 시장의 특징인 지역별 차별화는 올해 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 특히 수도권과 지방 간 차별화 장세가 예상되고 있다. 수도권의 경우 재건축·재개발 사업으로 멸실 가구가 증가하는 서울을 중심으로 전셋값 상승세가 지속되면서 매매 전환 수요가 꾸준히 유입돼 올해에도 안정적인 흐름을 보일 것으로 전문가들은 보고 있다. 반면 지난해 투자수요가 대거 가세하며 과열 양상을 보였던 지방은 올해 공급 증가 및 대출 규제 등의 여파로 상승세가 한풀 꺾일 가능성이 높다는 지적이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "수도권은 저금리에 기반한 유동성 장세 지속으로 상승세가 이어지겠지만 지방은 공급 증가에 따른 전세가격 상승세 둔화로 실수요 둔화가 예상된다"고 설명했다.
특별취재팀=이재용차장, 이재유·고병기·권경원·조권형·정순구기자 jylee@sed.co.kr
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