금융 당국은 이번 부동산 중강도 ‘핀셋’ 규제로 40개 조정대상지역의 차주 25%가량이 영향을 받을 것으로 전망했다. 신규로 주택담보대출을 받으려는 네 가구 중 한 가구는 이번 규제의 영향권에 들어와 대출 총량이 줄어든다는 설명이다. 다만 이번 대책은 과열 지역 문제를 해결하기 위한 것인 만큼 절대적인 가계부채 감소액은 최대 2% 수준에 그치는 등 총량 규제에는 큰 영향이 없을 것이라는 게 업계의 전반적인 시각이다.
19일 금융 당국 등에 따르면 이번 규제 강화 시뮬레이션 결과 조정대상지역 신규 차주의 25%가 규제 강화의 영향을 받는 것으로 조사됐다. 김용범 금융위원회 사무처장은 “조정대상지역 내 차주 가운데 강화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 초과하는 차주가 54%로 이 중 규제 강화를 적용받지 않는 서민 실수요가 55% 등임을 고려하면 규제 강화의 영향을 받는 대상은 24.3% 정도로 보고 있다”고 말했다. 이어 “이번 대책은 과열지구 문제에 초점을 맞춘 것이기 때문에 절대적인 가계부채 감소 효과는 크지 않을 것”이라며 “오는 8월로 예정된 가계부채 종합대책에 가계부채 감소 방안이 담길 것”이라고 설명했다.
LTV·DTI가 강화되면 7월3일부터 대출을 받으려는 신규 주택담보대출 대상자에게 직격탄이 될 것으로 보인다. LTV 규제에 따라 이들 과열 지역 아파트를 담보로 지금까지 받을 수 있는 대출 한도는 집값의 70%까지였으나 다음달부터는 60%까지만 받을 수 있게 되기 때문이다. 예컨대 5억원짜리 아파트를 담보로 3억5,000만원까지 대출을 받을 수 있었으나 다음 달 3일부터는 3억원까지만 대출이 가능하다. DTI가 60%에서 50%로 줄어드는 영향도 상당하다. 연봉 4,000만원인 사람이 3.5% 금리로 20년간 원리금균등 상환 대출을 이용하면 DTI 60%일 때는 3억4,500만원을 받을 수 있으나 50%에선 2억8,700만원으로 줄어든다.
DTI가 60%에서 50%로 줄어드는 영향도 상당하다. 연봉 4,000만원인 사람이 3.5% 금리로 20년간 원리금균등 상환 대출을 이용하면 DTI 60%일 때는 3억4,500만원을 받을 수 있으나 50%에선 2억8,700만원으로 줄어든다.
부부합산 소득 6,000만원 이하 무주택자와 생애 첫 주택구매자 등 실수요자는 이번 규제의 예외로 두기는 했지만 LTV·DTI 강화로 실수요자의 대출 한도가 줄어드는 만큼 구매심리에 미칠 영향은 불가피해 보인다. 금융감독원이 최근 국회 정무위원회 소속 박용진 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘은행권 주택담보대출 LTV 구간별 현황’에 따르면 LTV 60% 초과 주택담보대출 규모는 2015년 말 131조원에서 지난해 말 145조4,000억원으로 14조4,000억원 증가했다. 무주택자 등 일부 수요를 고려한다고 해도 대략 한 해 14조원가량은 LTV 문턱을 넘기 어렵게 되는 셈이다.
또 잔금대출에도 DTI 규제가 적용되면서 실수요자들은 중도금대출 단계에서부터 보다 깐깐한 심사를 통과해야 할 것으로 보인다. 중도금대출 중 잔금대출로 전환되는 대출액은 약 40%로 금융권은 추산하고 있다. 중도금대출의 경우 거의 전액을 잔금대출로 빌려 입주하는 차주가 상당수에 이르기 때문에 은행이 중도금대출 승인 시점의 소득 수준을 더 깐깐히 따져보게 돼 대출자로서는 대출 한도뿐만 아니라 보다 엄격한 대출 심사를 거쳐야 하는 셈이다.
금융 당국에서도 다음달 3일 정책 시행에 대비해 대출이 몰릴 것으로 보고 이에 대한 쏠림현상을 경계하고 나섰다. 진웅섭 금융감독원장은 이날 서울 여의도 금감원 사옥에서 열린 간부회의에서 “(6·19대책 시행 전)선대출 수요 등으로 인한 시장 혼란이 최소화될 수 있도록 각 금융회사에 대한 지도에도 만전을 기해달라”면서 “이번 LTV와 DTI 맞춤형 조정방안이 시행되기 전에 미리 대출을 받고자 하는 선수요가 크게 발생할 경우 영업점 창구 혼란과 가계부채 관리의 어려움 등이 생길 수 있다”고 지적했다.
/김보리·조권형기자 boris@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
