기관투자가들의 전유물이었던 부동산펀드에 개인 참여가 늘고 있다. 공모 부동산펀드의 경우 지난해 중반부터 현재까지 1조6,000억원 이상 설정되는 등 인기가 높다. 가까운 일본의 경우 부동산 관련 투자신탁이 23%가량 차지하는 것을 보면 우리나라는 아직 부동산 관련 상품이 늘어날 여지가 있어 보인다.
부동산 상품을 선호하게 된 배경은 저금리 상황에서 좀 더 높은, 그리고 안정적인 수익을 원하는 투자가들이 늘고 있기 때문이다. 얼핏 생각하면 맞는 말이라고 생각된다. 그러나 이러한 수익은 ‘임대료를 원천으로 한 수익’에 지나지 않을 뿐 부동산 매각 시 매입금액보다 낮은 가격으로 매각된다면 전체 투자손익은 손실이 날 수도 있다. 또한 부동산이 매각되지 않을 때는 펀드 만기가 지나더라도 부동산이 팔릴 때까지 펀드 만기가 연장될 수밖에 없다.
이러한 사실을 인지한다면 부동산펀드에 투자할 때 가장 중요한 것은 ‘부동산 그 자체’인 것이다. 만일 각자가 집이나 상가 등 부동산을 매입하고자 한다면 지역·입지 등 조건을 꼼꼼히 따질 것이고 가격 조율도 신중히 할 것이다. 부동산펀드도 똑같다. 부동산펀드의 원천인 ‘부동산 그 자체’에서도 가장 중요한 요소는 그 부동산의 입지와 가격, 그리고 임차 조건이다.
특히 해외 부동산의 경우 그 나라에서의 입지를 파악하기 힘든 곳이 많다. 도심과 가깝다고는 하나 실제로는 일반적인 교통수단으로는 접근력이 떨어진다든지, 유동인구가 많지 않다든지, 좋은 입지 조건이 아닐 수가 있다. 가격 또한 투자자들은 비싸게 매입한 물건인지 판단하기가 쉽지 않을 것이다. 임차 조건의 경우 투자자들은 장기 마스터 리스(master lease·한 명의 임차인 건물 전체를 임차) 계약을 선호하고 있지만 부동산 임대계약에 있어서는 마스터 리스보다 멀티 테넌트(multi-tenant·다수의 임차인이 각 부분을 임차) 물건이 훨씬 많다. 마스터 리스 계약 물건이 반드시 유리하지만은 않다는 점을 간과해서는 안 된다.
금융기관들이 부동산펀드를 설정·판매하고 투자가들이 투자하기 위해서는 각자 지켜야 할 의무가 있다. 각 금융기관들은 투자자 모집을 위해 높은 배당수익률을 제시하는 것에만 신경을 쓰고 부동산 매각은 몇 년 뒤의 일이라고 제쳐 둔 채 상기 유의점을 간과한다면 모럴해저드가 될 것이다. 또한 투자가들도 금융기관에서 제시하는 수익률·조건 등 좋은 내용만 볼 것이 아니라 ‘부동산 그 자체’를 면밀히 따져봐야 할 것이다. 부동산 투자에 대한 기본은 한국이나 글로벌이나 다르지 않다.
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