전월세 시장 내 깡통전세에 대한 우려가 증가하고 있다. 최근 부동산 시장은 작년에 발표된 8·2대책, 10·24가계부채종합대책과 같은 규제 영향의 지속으로 수요위축 및 거래감소가 예상되는 상황이다. 더욱이 올해 전국 아파트 예상 입주물량이 44만여 가구로 2000년 이후 주거공급량이 최고치에 달해 역전세난이 예상된다.
역전세난에 인한 깡통전세 우려가 늘어나는 만큼 임차인 입장에서는 전월세 보증금 손실에 대한 예방책 마련이 중요한 시점이다. 일반적인 방법으로는 계약 전 등기부등본 열람을 통해 임대인의 관련 채무를 확인하는 것이 중요하다. 선순위 채무가 없거나 크게 영향을 줄 만한 수준이 아니라면 계약을 진행하되 그 직후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춰야 하며, 여기에 보다 적극적인 방안으로 전세보증금반환보험에 가입하는 것도 유리하다.
최근 부동산 핀테크 기업 소딧에서는 아파트 가치평가 데이터를 리포트 형태로 제공하는 ‘Value On(밸류온)’ 서비스를 런칭했다. 이를 통해 기본적인 아파트 정보뿐 아니라 소딧이 자체적으로 산출한 시세감정가와 예상경매낙찰가까지 조회할 수 있다. 특히 예상경매낙찰가는 깡통전세 우려가 늘어나는 현 시점에 해당 문제를 예방할 수 있는 수단으로 주목받고있다.
아파트의 전월세 보증금을 산정할 때 예상경매낙찰가를 활용할 수 있다. 예로 선순위 대출금 6억원을 안고있는 시세 10억원짜리 아파트의 월세 보증금을 설정할 경우, 예상경매낙찰가가 8억원이라면 임차인은 2억원(예상경매낙찰가-선순위대출금액) 내에서 월세 보증금을 설정하는 것이 유리하다. 임대인의 채무불이행이 발생해서 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 이 때 선순위대출이 먼저 변제되고 나중 순위로 본인의 보증금을 찾을 수 있기 때문이다. 따라서 변제 받을 수 있는 수준 내에서 보증금을 설정하도록 선순위대출, 예상경매낙찰가를 비교해 보는 것이 필요하다.
전세자금 또한 마찬가지이다. 위와 동일한 10억원짜리 아파트에 대해 임대인이 선순위 대출금 없이 8억 5천의 전세 호가를 제시할 경우, 이 때 경매낙찰가 8억원이 넘어가지 않는 범위 내에서 보증금을 설정하는 것이 좋다. 부동산 시세의 변동성을 반영하여 가급적이면 예상낙찰가보다 1억원 낮은 7억원으로 전세보증금을 설정하고 계약형태를 반전세로 변경하여 나머지 금액을 월납입금으로 지급하는 것이 보다 안전하다.
밸류온이 제공하는 예상경매낙찰가는 소딧이 자체 개발한 부동산평가알고리즘을 바탕으로 산출된 것으로 이는 2016년 정부과제로 선정되어 개발되었으며 기술력과 독창성을 인정받아 지난 12월 특허 등록을 완료했다.
소딧 김현정 부대표는 “밸류온은 소딧의 IT 기술력과 부동산 빅데이터, 그리고 심사력이 결집한 완성체이다. 특히 경매전문가로 구성된 심사팀의 경험과 기술력이 예상 데이터 산출에 있어 코어 역할을 하고있다. 소딧의 심사팀은 다년간의 실전투자와 수 천여 건의 물건 처리 경험에서 비롯된 분석능력을 기반으로 하고 있으며, 전 직원 중 45% 비율을 차지, 인하우스 법무사를 보유하는 등 심사력에 강한 인적 역량을 보유하고 있다.”고 강조했다.
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