송파구청은 4일 오전 서울 송파구에서 재건축을 추진 중인 ‘문정동 136번지’ 조합에 재건축 부담금 예상액 총 505억4,000만원을 산정해 통보했다고 밝혔다. 1인당 평균 부담금(조합원 872명)은 5,795만9,000원 수준으로 조합이 자체 분석한 예상액 5,900만원과 큰 차이가 없다.
재건축 부담금 시작점인 반포현대아파트의 경우 조합이 최초 제시한 부담금 희망액(850만원)보다 16배 많은 예상액(1억3,569만원)이 통보돼 시장에 충격을 줬지만, 이번의 경우 예상과 크게 다르지 않아 그 충격은 적을 것으로 전망된다.
재건축초과이익 환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다. ‘문정동 136’은 초과이익환수제가 적용되는 첫 단독주택 재건축단지라는 점에서도 관심이 쏠렸다.
문정동 136 재건축 조합이 자체 분석을 바탕으로 7월 24일에 부담금 추정치를 제출하자 송파구청은 한국감정원에 조언을 의뢰했다. 구청은 국토교통부와 감정원이 검토한 결과를 토대로 조합에 부담금 예상액을 통보했다. 송파구 관계자는 “문정동 136 조합이 국토부의 재건축 초과이익부담금 산출 매뉴얼에 맞춰 충실하게 자료를 제출해 조합 예상액과 실제 통보치가 크게 다르지 않았다”고 말했다.
조합 측은 예상 부담금이 강남권 아파트 재건축 사업에 비해 높지 않은 만큼 6,000만원 내외라면 조합원들이 크게 반발하지 않을 것으로 보고 있었다. 그러나 현행 재건축 부담금 산출 방식이 단독주택의 특수성을 반영하지 못한다는 점에는 불만을 토로하고 있다. 아파트보다 단독주택 공시가격의 현실화율이 낮아 향후 개발이익이 커지는 문제가 있다는 것이다.
부담금은 재건축 종료 시점 주택가액에서 개시 시점(추진위 설립일) 주택가액, 정상 주택가격 상승분 총액, 개발비용 등을 뺀 액수에 일정 부과율을 곱해 산출한다. 이때 개발 전후 주택가격 총액을 따지는 기준이 ‘공시가격’이다. 단독·다가구주택은 아파트에 비해 공시가격 반영률이 낮다. 따라서 공시가격을 45∼55% 수준으로 반영하는 재건축 개시 시점과 달리 종료 시점엔 아파트로 계산하므로 70% 이상으로 공시가격 반영률이 증가한다. 이 기준에 의해 부담금이 크게 달라질 수 있다. 조합은 행정소송을 통해 재건축 ‘개시 시점’의 단독주택 공시가격을 아파트 수준으로 맞추는 방안을 추진하기로 했다.
한편 문정동 136에 이어 11월부터 강남권 재건축단지의 부담금 예상액 공개가 계속될 것으로 보인다.
/홍나라인턴기자 kathy9481@sedaily.com
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