[9·13 주택시장 안정대책] 1주택자 집 한채 더 살때 대출 못해...전국 1,000만가구 사정권

-대출 규제

1주택자 2년내 처분·9억넘는 주택 실거주 입증해야 허용

다주택자 전세대출 금지...1주택자는 소득1억까지만 보증

은행 "강펀치 맞은 기분" 정상적 금융질서까지 깰까 우려

13일 정부가 ‘주택시장안정대책’을 발표한 가운데 서울의 한 은행에서 고객이 대출상담을 받고 있다./권욱기자

정부가 다주택자와 9억원 이상 고가주택에 대해 초고강도 대출제한 대책을 내놓으면서 앞으로 무주택자가 아닌 사람은 서울·수도권에서 사실상 은행의 문턱을 넘기 어렵게 됐다. 주택을 한 채만 갖고 있어도 현금 수억원을 쌓아두지 않은 이상 새집을 살 엄두를 내지 못하게 된 셈이다. 지난 2016년 기준 주택보유가구는 우리나라 전체 가구의 55.47%인 약 1,074만가구인데 이들이 모두 규제의 그물망에 걸려드는 것이다. 금융권에서는 집값을 잡으려다 자칫 정상적인 금융질서까지 깨뜨리는 것 아니냐는 우려가 나왔다.

13일 정부가 발표한 ‘9·13 주택시장안정대책’에는 당초 예상을 뛰어넘는 강력한 대출제한 대책이 대거 포함됐다. 시장에서는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등이 이미 엄격하게 적용되고 있어 추가적인 제한은 어려울 것이라는 전망이 많았는데 이런 예상을 뒤집은 것이다. 시중은행의 한 관계자는 “사상 유례없는 대출제한 정책이어서 ‘강펀치’를 한 대 맞은 기분”이라고 말했다.

정부는 먼저 2주택 이상 보유자에 대해 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 신규 주택담보대출을 원천 금지하기로 했다. 이에 따라 앞으로 2주택자는 서울 전역과 경기 일부 지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2) 및 부산(해운대·연제·동래·진구·남구·수영·기장군), 세종시 등에서 더 이상 돈을 빌려 주택을 구입할 수 없게 된다. 적용 시점은 14일 이후 주택매매계약 체결분부터다.

2주택자뿐 아니라 1주택자도 새집을 사기 어려워진다. 정부는 기존 주택을 2년 이내에 처분하겠다고 약정하는 경우에 한해서만 주담대를 내줄 수 있도록 할 방침이다. 다만 무주택자인 자녀가 분가하거나 타 지역에서 60세 이상의 부모가 별거하고 있는 경우에는 1주택자라도 대출을 받을 수 있도록 예외를 인정해주기로 했다.

이 같은 대출제한은 역사상 유례를 찾아보기 힘들 정도로 강한 규제다. 정부는 이에 앞서 지난해 ‘8·2부동산대책’을 통해 기존 주담대를 가진 사람이 투기지역(서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 및 세종)에서 새로운 주담대를 내지 못하도록 제한했는데 이번 대책은 빚 없이 순수 자산으로 내 집을 가진 사람에게도 더 이상 대출을 내주지 않도록 강도를 한 층 더 끌어올렸다.

이인호 서울대 경제학과 교수는 “일단 집을 갖고 있으면 벌을 주겠다는 방향으로 정부가 정책을 설계했다”며 “금리가 낮은 상황에서 대출을 제한했는데 향후 집값이 떨어지면 매물을 어떻게 소화하라는 것인지 이해할 수 없다”고 지적했다.



정부는 다주택자 외에도 9억원 이상 고가주택에도 회초리를 들었다. 규제지역에서 9억원 이상 주택을 구입할 때는 실거주 목적이라는 사실을 입증해야 대출이 허용된다. 1주택자는 2년 내에 기존 주택을 처분한다고 약속해야 대출을 일으킬 수 있다.

생활비를 대기 위해 현재 사는 집을 담보로 빚을 내는 경우에도 2주택자부터는 대출조건이 까다로워진다. 1주택자는 지금과 동일한 DTI·LTV 규제를 적용받지만 2주택자부터는 DTI와 LTV를 각각 10%포인트씩 하향(강화)해 적용한다. 김태현 금융위 금융정책국장은 “생활안정자금을 대출받은 세대가 이 돈으로 주택을 구입했는지 석 달 단위로 확인하고 만약 발각될 경우 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년간 전면 금지하겠다”고 말했다.

그동안 주담대에 비해 자격요건이 느슨하고 금리도 낮아 집값을 밀어 올린다는 평가를 받아왔던 전세대출도 앞으로는 까다로워진다. 2주택 이상 가구는 서울은 물론 전국에서 전세자금대출 보증을 받을 수 없게 된다. 시중 은행들이 전세대출에 보증기관 보증을 요구하고 있기 때문에 사실상 대출이 불가능해지는 셈이다. 금융위는 주택금융공사 등 공공 보증기관은 물론 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 보증요건을 제한해달라고 요청한 상태다.

또 1주택 이상 가구는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 제공하되 보금자리론 신청 소득기준을 초과한 세대에는 보증요금을 올려 받기로 했다. 정부는 당초 7,000만원 이상 가구에 대해 전세대출을 제한하는 방안을 추진했다 여론의 반대에 부딪혀 철회한 바 있다. 다만 무주택자는 소득과 관계없이 기존처럼 전세 보증을 받을 수 있다.

금융권의 한 고위관계자는 “상환능력이 없는 사람에게 대출을 제한하는 것은 이해할 여지가 있지만 능력이 있는 사람도 빚을 내주지 않겠다는 대책은 세계 어디에서도 들어본 적이 없다”며 “어떤 후폭풍이 일지 짐작하기가 어려운 상황”이라고 말했다.
/서일범·손구민기자 [e-mail]