상가 임대차계약 관련 갈등을 전문적으로 해결해 주는 곳이 있을까, 없을까. 아쉽게도 현재 는‘없다’. 하지만 내년 4월부터는 ‘있다’.
지난 9월 21일 오랜 진통 끝에 국회 상임위원회를 통과한 상가건물임대차보호법 일부 개정안이 10월 16일자로 공포됐다. 개정안에는 임차인의 계약갱신요구권 행사기한을 기존 5년에서 10년으로 연장, 권리금 회수기한을 기존 3월에서 6월로 연장하는 등 자영업자 비중이 높은 우리나라 현실이 어느 정도 반영된 것으로 평가 받고 있다.
개정안에는 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설도 포함되어 있다. 정부는 내년 4월 대한법률구조공단의 지부에 해당 위원회를 만들어 운영을 시작할 예정이다. 개정안의 주요 내용 대부분이 임차인 보호범위를 기게적으로 확대한 것에 그쳤다면 상가건물임대차분쟁조정위원회는 기존에 없던 새로운 기구라는 점에서 눈에 띈다.
특히 억울한 임차인들의 호소에 귀를 기울이고 법에 기대기 힘든 자영업자들에게 법률 지원과 더불어 분쟁까지 조정해 준다는 점에서 역할이 기대된다. 내년 4월 이후엔 계약기간, 보증금 반환, 권리금 문제 등 건물주와 마찰이 생겨 합의가 안 되는 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회를 찾아가면 된다. 하지만 예정된 분쟁조정위원회의 역할을 보면 현실에 미치지 못한 측면도 있어 아쉽다. 바로 임차인의 영업환경이 심각하게 악화된 경우에 대한 구제 부분이다.
실제 상권이 영업 상황에 맞지 않은 방향으로 급변할 경우 또는 임대인이 임차조건과 함께 제시한 영업환경 약속이 기대치에 크게 미치지 못한 경우 임차 자영업자들은 심각한 타격을 받게 된다. 예를 들어 ‘매장 앞으로 횡단보도가 생길 계획’, ‘매장이 속한 건물이 지하철역과 연결될 전망’, 또는 ‘배후에 아파트 단지가 들어설 예정’ 등 건물주는 임차인을 모집하기 위해 그리고 더 높은 임대료를 받기 위해 매장 매출을 높일 수 있는 환경에 대한 약속을 하는 경우가 많다. 하지만 이러한 약속들이 지켜지지 않을 경우 자영업자 입장에선 억울하지만 호소할 곳이 없다.
또 학생 고객이 많은 특정 프랜차이즈 매장의 인근 학교가 폐교하거나, 배후 거주민을 주 고객으로 둔 매장의 경우 갑작스러운 주민 이탈이 심각해지면 임차 자영업자가 큰 어려움을 겪게 된다. 하지만 이러한 것들은 임대차계약서에 명시되지 않아 대부분의 임차 자영업자들은 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 영업하는 경우가 많다.
내년에 만들어지는 상가건물임대차분쟁조정위원회가 이런 자영업자들의 현실적 어려움도 들여다 봐 주길 바란다. 무엇 보다 임차 자영업자 스스로 (임대차 계약 시) 상권이 급변할 가능성에 대해서 면밀히 검토할 필요가 있고, 임대인 측에서 약속한 것이 있다면 이를 계약서에 포함시키거나 약속 자체의 실현 가능성에 대해서도 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.
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