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[성공창업, 상권을보라] 입지만큼 관리도 중요

'뜨는 상권'일수록 공급과잉·지출 많아

무리한 진입보다 홍보·운영능력 키워야





신규 브랜드를 론칭하거나 프랜차이즈 사업을 시작할 때 대부분 안테나 숍은 무조건 ‘뜨는 상권’에 출점해야 한다고 생각하는 공식이 있었다. 딱히 꼬집어 표현하기는 어렵지만, 이는 마치 ’냉수 마시고도 이 쑤시는 것‘같은 허세를 사업 전략으로 내세우는 것으로 위험한 발상이다.

경계가 될 만한 예를 들면 지난 1997년 전후 서울 신촌과 종로3가, 강남역 등은 누가 뭐래도 뜨는 상권으로 대부분의 브랜드가 진출하기 위해 우선순위로 검토한 지역이다. 이같은 최고의 상권에 어마어마한 비용을 투자하며 출점해 위세를 떨치던 모 패스트푸드 브랜드는 시작한 지 2년 남짓 되어 사업을 정리했다. 지금은 그런 브랜드가 있었는지조차 모르는 사람들이 대부분일 것이다. 창업성공이 단순히 자금력만으로 되지 않는다는 것을 보여주는 좋은 예다.

상권에 대한 지나친 입소문은 공급 과잉을 빚어 실질적으로 해당 상권에 입점한 브랜드들은 적정 수익목표를 달성하기 어려울 수 있다. 현재 명동만 해도 대부분의 점포가 비싼 땅값을 감당할 수 있을 만한 매출력을 보유하지 못하고 있다. 하지만 안테나 숍이라는 상징성을 가지고 있기 때문에 적자가 나도 본사에서 홍보 차원으로 점포 운영을 유지하고 있는 실정이다.

물론 단순히 점포가 많이 입점해 있다고 무조건 공급 과잉 상권이라고는 할 수 없다. 공급과잉이라는 것은 점포 수가 배후수요보다 비율이 높을 때를 말한다. 점포 수가 많아 보이더라도 그만큼 배후수요가 뒷받침된다면 좋은 상권이라고 할 수 있다. 면밀한 체크가 필요한 부분이다. 또 점포 수에 따라 상권의 규모와 특성을 판단하고자 할 때는 아이템이 종합적으로 입점했는지, 단일 아이템이 편중되어있는 것은 아닌지를 살펴보아야 한다. 그리고 시간대별, 요일별, 연령별 유동인구 점검은 꼭 필요하다.



요즘처럼 커뮤니티나 SNS 등 온라인상에서 홍보가 충분히 가능하다면 굳이 뜨는 상권이나 공급과잉 상권에 무리해서 창업을 하지 않아도 된다. 좋은 상품에 독특한 아이디어, 뛰어난 사업전략이 뒷받침된다면 상권 내 브랜드의 생명력은 얼마든지 길어질 수 있다.

공급 과잉상권이 많은 역세권을 기준으로 A급 점포와 B+급 점포의 사례를 비교해 보자. 1층 전용면적 66㎡의 역세권 A급 로드숍 점포에 들어선 커피숍은 지하철역에서 나와 도보 3분 이내에 도달할 수 있는 점포라 그런지 별다른 홍보 없이도 매일 손님으로 붐벼 꾸준히 높은 월 매출을 찍고 있다. 그런데 이곳 보증금은 2억 원, 월세 1,200만 원, 권리금 1억 5,000만 원이다. 여기 또 다른 점포가 있다. 이곳은 지하철역에서 도보 6분 정도 걸리는 1층 전용면적 66㎡의 B+급 로드숍 점포다.지하철역에서 조금 떨어진 대신 매장 가시성을 높이기 위해 지하철역에서 잘 보이는 위치에 커피숍 홍보를 위한 입간판도 세워두었다. 최근에는 쿠키 향 때문인지 찾아오는 손님도 늘어 월 매출은 점점 상승곡선을 찍고 있다. 이곳 보증금은 1억 원, 월세 500만 원, 권리금 7,500만 원이다. 지하철역과의 거리가 가까울수록 임대료가 비싼 대신 그만큼 매출도 높다. 다만 역세권 상권은 보기와는 달리 수익대비 지출도 많아서 운영관리가 잘 되지 않을 시 극심한 적자에 빠질 수 있다는 것을 주의해야 한다.

/권강수 한국창업부동산정보원 이사(‘부자들의 상가투자’ 저자)
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