‘만만한 게 경기·인천이냐’…서울 집값 잡는다고 또 아파트 투하?

교도소·골프장·정비창 긁어모아도 가용부지 한계

"아파트 층수·용적률 규제 완화로 충분히 공급 가능"

서울 영등포구 여의도 63빌딩에서 바라본 용산 철도정비창 부지(한강변 아파트 뒤편) 모습. /연합뉴스

정부가 서울 용산정비창 부지 용적률을 높여 1만가구 이상을 짓기로 했다. 불과 일주일 전만 해도 용적률 상향은 검토하지 않는다고 밝혔는데 돌연 입장을 바꾼 것이다. 또 경기도 안양교도소와 의왕 서울구치소를 이전한 뒤 주택을 공급하는 방안도 고려하고 있다. 당초 논의했던 공급대책이 하나둘 제외되자 정부가 기존 입장도 바꾸고, 수도권 가용택지도 모으고 있는 것이다. 이를 반영하듯 24일 열린 공급대책 회의에는 이재명 경기도지사, 박남춘 인천시장도 참석했다.

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"용적률 상향" 돌연 입장 바꾼 정부

정부는 이날 정부서울청사에서 ‘녹실회의(관계장관회의)’를 열고 수도권 주택공급 확대 방안을 논의했다. 이날 회의에는 정부와 서울시 외에 경기도와 인천시까지 참여시켰다. 일각에서는 서울 내에서 충분한 물량을 공급하기 어렵게 되자 인천시 등 수도권 지자체를 포함시켰다는 해석이 나오고 있다.

참석자들은 이날 서울 등 수도권 신규택지 발굴 등에 대해 다양한 의견을 나눈 것으로 알려졌다. 신규택지와 관련해서는 뉴서울·88CC 등 정부 소유의 골프장과 안양교도소, 의왕 서울구치소 등도 후보 대상에 들어간 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 이와 관련해 “다양한 곳을 여러모로 살펴보고 있다”고 설명했다.

서울 주택공급과 관련해서는 태릉골프장을 최우선 선택지에 올려놓은 가운데 용산정비창 용적률 상향도 검토하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 전날 국회 본회의 대정부 질문에 참석해 “(용산정비창 주택공급 방안에 대해) 용적률을 올리는 문제가 합의된다면 조금 더 많은 주택이 공급될 수 있을 것”이라고 말했다. 국토부는 앞서 용산정비창 용적률 상향과 관련한 언론 보도에 대해 사실이 아니라고 반박한 바 있다. 용산정비창은 당초 8,000가구 수준으로 계획됐었는데 용적률이 상향되면 총 1만가구 이상 공급이 가능할 것으로 전망된다. 부동산 업계의 한 관계자는 “정부가 그만큼 마음이 급한 상황”이라며 “총량을 늘려야 하니 기존 입장을 계속 번복하는 것 같다”고 언급했다.

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부족한 서울 주택공급 대안은…

정부가 이달 말 주택공급대책을 발표할 예정인 가운데 핵심지역인 서울의 주택공급물량이 예상보다 많지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 24일 주택공급 확대 방안을 논의하기 위한 관계장관회의에 박남춘 인천시장이 참석한 것은 그만큼 서울에서 택지를 발굴하기가 쉽지 않다는 것을 보여준 것으로 시장은 보고 있다. 정부는 중규모 택지로 개발이 거론됐던 ‘육군사관학교’에 대해 활용을 검토하지 않는다고 밝혔다. 여권 일각에서 서울에 10만가구 이상의 추가 공급이 필요하다는 의견까지 나온 것으로 알려졌지만 현실적으로는 ‘5만가구+α’ 수준이 될 가능성이 높다는 전망이 나온다.

현재 논의 중인 내용을 보면 서울 공급 방안의 핵심은 군 소유의 노원구 태릉골프장이 될 것으로 전망된다. 부지면적 83만㎡ 규모로 이곳에는 1만가구가 들어설 것으로 보고 있다. 단 정부는 태릉골프장에 조성하는 주택은 청년, 신혼부부, 생애 첫 주택구매자 등을 위해 대부분 공급할 계획이다. 이에 따라 일반분양물량이 극히 적을 것으로 보인다. 특정 계층을 위한 단지로 구성될 경우 폭넓은 수요를 충족시킬 수 없다는 단점이 있다. 용산 정비창 역시 기존 8,000가구 수준에서 1만가구 이상으로 공급량이 확대될 것으로 전망된다. 국토교통부는 용산 정비창의 용적률 확대 방안에 대해 부인한 바 있지만 최근 입장을 바꿨다. 서울시와 협의를 거쳐 종 상향과 용적률 확대 등을 확정한다는 계획이다. 강남권에서는 4만㎡ 규모의 서울 강남구 대치동 ‘서울무역전시장(SETEC)’ 부지도 거론되고 있다. SETEC와 인근 동부도로사업소 등을 통합하면 7,000가구가량 공급이 가능하다는 평가다.

정부는 또 서울 내 국책연구단지 부지들도 이번에 상당수 활용하는 것을 검토하고 있다. 서초구의 옛 한국교육개발원 부지, 국립외교원 부지 등이 후보 대상으로 거론된다. 또 은평구의 한국행정연구원·한국여성정책연구원 등도 지하철 3·6호선 환승역인 불광역 인근에 자리해 택지개발 최적지로 평가받는다. 국책연구단지가 다수 개발되면 수천 가구 이상 공급이 가능하다는 평가다. 또 서울 효창공원앞역·수서역 인근 등 유휴 철도 부지와 수도방위사령부 등 군 소유 부지도 각각 수백가구 공급 방안을 세우면 총량은 수천가구까지 가능할 것으로 예상된다.

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"서울 공급 가장 확실한 방법은 정비사업 확대"

정부가 서울 내 가용할 수 있는 국공유 부지를 샅샅이 훑고 있지만 여당 일각에서 제기된 10만가구에는 턱없이 모자랄 것으로 예상된다. 그린벨트를 해제하지 않기로 하면서 대규모 공급에 제동이 걸렸기 때문이다. 게다가 당초 가능성이 높은 것으로 평가받았던 서울 육군사관학교 부지도 개발하지 않기로 방침을 정했다. 이에 따라 이달 말 발표될 공급 방안은 서울에서 ‘5만가구+α’ 수준이 될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 서울 내에서는 적지 않은 규모지만 수요에 비하면 턱없이 모자라 주택시장의 심리적 안정을 이끌기에는 부족할 것이라는 평가가 우세하다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 이와 관련해 “정부가 가용할 수 있는 모든 국공유지를 활용하려고 애쓰는 모습이 보인다”며 “총량이 어느 정도 될지 예측하기 어려운데 서울의 주택수요를 감당하기는 현실적으로 어려워 보인다”고 설명했다. 물론 용적률 상향 등 도심 고밀도개발을 통해 주택공급을 늘리는 방안도 이번 대책에 담긴다. 하지만 이 방안은 실제 개발이 이뤄져야 가능하기 때문에 공급을 피부로 느끼기에는 많은 시간이 소요된다는 단점이 있다.

이렇다 보니 정부는 경기도와 인천 등으로 시야를 넓히고 있다. 하남 교산, 부천 대장 등 3기 신도시의 용적률을 상향 조정하기로 이미 결정했고 신규 택지도 상당수 검토 단계에 들어간 상황이다. 신규 택지 가운데는 안양교도소와 의왕 서울구치소 등이 이번에 새로 검토 대상에 포함된 것으로 알려졌다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “서울 내 공급을 늘리는 가장 확실한 방법은 정비사업 확대”라면서 “아파트 층수 규제와 용적률 규정을 완화하면 그린벨트를 훼손하지 않고 공급물량을 충분히 늘릴 수 있다”고 설명했다.

/강동효·한재영·박윤선기자 [e-mail]