"임대료 이미 5% 이상 올렸는데 어떻게..." 유례없는 4년 전세에 대혼란

30일 임대차법 본회의 처리…법 소급적용 위헌 소지

집주인 계약갱신거부권도 경우의 수 많아 세부 규정 시급

'임대차법 과속'에 '예외' 거론때마다 주먹구구식 논의만

임대차 3법이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어 있다. 임대차 3법의 시행이 다가오며 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다. /이호재기자

“전세를 준 집 만기가 올해 10월이어서 최근에 보증금을 5% 이상 올리는 조건으로 재계약을 하기로 하고 돈을 받았습니다. 법이 시행되면 5% 이상 못 올린다고 하는데 그럼 초과분을 돌려줘야 하나요.”(부동산 카페 게시글)

슈퍼 여당이 임대차 3법 통과를 강행하면서 시장에 혼란이 더 커지고 있다. 정부 발언과 법안 등을 보면 큰 원칙은 법 시행 이후 계약갱신 건에 ‘2+2’ 계약갱신청구권을 보장하고 5% 이상 보증금을 올리지 못하도록 하는 것이다. 아울러 집주인 본인 외에 직계 존·비속이 직접 거주하는 경우 갱신청구권을 거부할 수 있다. 아울러 갱신이 아닌 신규 전세계약의 경우 전월세 상한제(5%)를 적용받지 않는 것이 골자다. 하지만 수많은 예외 사항마다 어떻게 기준을 적용할지에 대해서는 정해진 것이 없어 논란이 분분하다. 이런 가운데 시장에서는 임대차 3법 시행을 앞두고 전세 매물의 씨가 마르면서 가격이 폭등하는 현상이 서울을 중심으로 광범위하게 나타나고 있다.

◇이미 임대료 올린 경우 어떻게 되나=가장 큰 혼란은 계약기간이 얼마 남지 않아 갱신 거절 의사를 밝혔거나 갱신 임대료를 이미 올린 경우다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이에 세입자에게 계약갱신 거절을 통보할 수 있다. 해당 기간은 일반적으로 임대료 인상 등 재계약 조건을 사전에 협의하는 기간이기도 하다.

만일 계약이 법 시행 이후 만료되는데 앞서 임대료를 5% 이상 올렸거나 연장을 거부한 사례들이 임대차 3법 소급적용의 직격탄을 받을 수 있다는 전망이 나온다. 정부는 계약 만료를 통보했어도 임차인이 법 시행 이후 계약갱신청구권을 행사하고 계약을 연장할 수 있다고 밝히고 있다. 단 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 아울러 이미 임대료를 5% 이상 올려 받은 경우 토해내야 하는지도 관심사다. 정부의 기본 원칙을 보면 소급적용이 되기 때문에 초과분은 돌려줘야 할 여지가 다분하다.



법조계에서는 위헌 소지가 충분하다는 입장도 내놓고 있다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “법 시행에 앞서 임대차 계약갱신을 거절하거나 특정 조건으로 재계약하기로 합의한 경우 사적자치의 원칙에 따라 존중돼야 한다”면서 “임대차 3법을 소급적용하는 것은 위헌 여지가 크다”고 설명했다.

25일 오후 서울 중구 예금보험공사 앞에서 열린 ‘소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회’ 참가자들이 문재인 대통령 글자가 적힌 의자에 신발을 던지는 퍼포먼스를 하고 있다. /연합뉴스

◇집주인 계약갱신거부권도 변수 많아=집주인들이 셋집에 직접 입주하는 경우도 문제의 여지가 다분한 여러 경우의 수가 존재한다. 당정은 집주인들의 반발을 우려, 임대인이 셋집에 본인이 입주하기를 희망할 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 여기에는 직계 존·비속도 포함된다. 대신 집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 경우 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있는 내용을 추가했다. 하지만 예외적인 상황에 대한 규정은 미비한 상황이다. 정부는 법 통과 이후 세부 규정을 마련할 계획이다. 한 전문가는 “결국 법만 만들고 세부 내용은 추후 논의하겠다는 것”이라며 “임대차 계약의 경우 예외사항이 많은데 이를 고려하지 않다 보니 시장은 더 혼란스러운 상황”이라고 비판했다.

또 국토교통부의 시스템 확충 미비로 전월세 신고제의 시행 시기가 밀리면서 임대차 시장의 충분한 데이터를 확보하지 못한 것도 문제점으로 지적된다. 여당에서는 신규 계약에도 전월세 상한제를 적용하는 방안 또한 논의했지만 데이터 부족으로 단기간 내 시행은 어려울 것으로 전망된다. 국토부는 전월세 신고제가 늦게 시행되고 계약갱신청구권이나 상한제 시행에는 문제가 없다는 입장이다. 하지만 적정 임대료를 놓고 논란이 불가피하다는 것이 전문가들의 설명이다.

한편 임대차 3법에 속도가 붙으면서 전월세 시장은 대혼란이다. 전세 매물의 씨가 마르고 있는데다 집주인들은 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 맞으려는 분위기다. 일부 임대인은 아예 빈집으로 비워 놓겠다는 움직임도 있다. 익명을 요구한 한 전문가는 “한 번도 경험해보지 못했던 임대차 시장이 열리게 된다”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “시행되기 직전까지는 전월세 가격이 급등하고 시장이 불안정한 모습을 보일 것”이라며 “신규 세입자들이 셋집을 구하는 데 큰 어려움을 겪을 것으로 전망된다”고 설명했다. 또한 “법이 시행되면 기존 세입자들을 중심으로 단기간은 안정세를 보일 수 있다”면서도 “중장기적으로 보면 민간임대주택 공급이 줄어 시장 불안은 더욱 커질 것”이라고 덧붙였다./권혁준기자 [e-mail]