[마켓브리핑] 지드래곤 사는 나인원한남, 알고보니 대신F&I '발목'

나인원한남 익스포저 자기자본 40% 육박

법인주택 종부세 인상도 부담…대신F&I '골머리'

대신F&I가 만기가 돌아온 200억원 규모 기업어음(CP)을 100억원만 차환 발행했습니다. 원래 단기금융시장에서 자금 조달이 잦던 회사입니다. 하반기 들어 전체 발행 물량을 줄이고 만기를 장기화하는 등 재무건전성 확보에 나선 모습입니다.

연합자산관리(유암코)와 함께 부실채권(NPL) 투자시장을 선도하는 곳이지요. 최근 들어 부동산 사업 부문을 확대하면서 가용자금이 줄어들고 있습니다. 전체 자산에서 NPL 투자자산이 차지하는 비중은 2017년 54.4%, 2018년 45.4%, 지난해 27.6% 등으로 꾸준히 줄고 있습니다.

그러나 부동산으로의 사업 포트폴리오 변경도 녹록지 않습니다. 회사는 2016년 서울 한남동의 고급 주택 나인원 한남 개발 추진 이후 재무부담이 크게 확대됐습니다. 현재 지드래곤과 배우 이종석 등이 살고 있어 유명해진 곳이지요. 대신F&I는 당시 차입금을 크게 늘려 주택부지를 6,242억원에 사들이고 개발 사업에 뛰어들었지만 주택도시보증공사(HUG)가 나인원 한남의 분양가를 제한하면서 분양이 늦어졌습니다. 나인원 한남 개발사업의 총 사업비는 1조4,000억원에 달합니다. 과도한 금융비용이 지속되면서 회사의 신용도는 기존 A+에서 2018년 A등급으로 한 단계 강등됐습니다.

결국 차선책으로 ‘임대 후 분양’이라는 강수를 뒀습니다. 4년 임대 후 분양이 진행되는 형태지요. 이때문에 대신F&I의 수익인식 시점이 늦어지면서 재무구조 회복이 지연되고 있습니다. 회사의 2·4분기 기준 부채비율은 737%로 개발사업 추진 이전인 2015년 433.5% 대비 크게 상승했습니다. 자기자본에서 나인원한남 익스포저가 차지하는 비중은 별도 기준 40%에 육박합니다.

임대의무기간이 종료되는 2023년 말까지 대신F&I는 보유세도 지불해야 합니다. 지난 6월 강화된 부동산 정책으로 법인 보유 주택에 대한 종부세가 인상되면서 비용부담은 더 늘어날 전망입니다.



차입금은 계속 줄여나가고 있습니다. NPL투자잔액이 축소되고 개발사업이 진전되면서 PF차입금을 상환한 영향이지요. 회사는 대부분 회사채, CP 등 선순위채권을 활용해 자금 조달을 하고 있습니다. 상환 규모를 늘리면서 2018년 50.7%에 달했던 기업어음 조달 비중도 올해 37.7%까지 낮아졌습니다.

그러나 나인원 한남의 비용 부담과 상반기 영업비용 급증에 따른 적자 전환으로 회사의 부채비율은 1·4분기 704%에서 2·4분기 737%로 늘어났습니다. 분양매출이 본격적으로 발생되는 2024년 상반기 이후에야 재무부담이 크게 완화될 것으로 보입니다.

/김민경기자 [e-mail]