“미국은 뉴욕시 등 대도시 인구가 지난 10년간 거의 늘지 않았습니다. 특히 코로나19 사태로 글로벌 허브 역할을 하던 미국 대도시는 기업과 인력이 떠나는 ‘탈(脫) 도시’ 현상이 더욱 가속화되고 있어요. 미국 대체투자 자산들도 이런 흐름에 영향을 받을 수밖에 없습니다.”
미국 부동산 대체투자 전문 운용사인 브릿지인베스트먼트그룹의 이승환 아시아 대표는 7일 올해 미국 대체투자 시장을 둘러싼 이슈를 놓고 먼저 인구 이야기부터 꺼냈다.
한국투자공사(KIC)의 뉴욕지사장과 운용전략실장을 지낸 이 대표는 국내에 많지 않은 해외 투자 전문가다. 브릿지인베스트먼트는 250억 달러의 운용자산을 보유한 미국 부동산 전문 투자사로 아시아 시장 확대를 위해 지난해 이 대표를 영입했다.
이 대표는 부동산 대체투자에서 가장 중요한 기준이 ‘입지(location)’에서 ‘인구(Population)’로 패러다임 변화가 일어나고 있기 때문에 새해 대체 투자 시장 전망을 놓고 인구를 먼저 꺼낸 것이라고 설명했다.
그는 “특히 임대 수익을 기반으로 하는 오피스나 주택 투자는 코로나19로 수요가 있는지, 안정적으로 임대 수익을 받을 수 있는지가 핵심 요소가 됐다”고 말했다. 브릿지인베스트먼트는 미국의 ‘멀티패밀리’ 투자에 오랜 경험을 축적해 왔는데 이 같은 부동산 시장 변화를 잘 반영하며 4개의 멀티패밀리 투자 펀드의 과거 30년간 순수익률(Net IRR)이 약 20%에 달했다.
이 대표는 이어 “세계 최대 투자은행인 골드만삭스도 8조 원 규모의 자산운용 사업부를 뉴욕에서 플로리다로 이전을 검토하고 있다”며 “기업 사냥꾼으로 잘 알려진 칼 아이칸 펀드나 세계 최대 사모펀드인 블랙스톤도 뉴욕을 떠나 지방으로 이전하는 기업들이 계속 늘고 있다”고 강조했다.
그가 꼽는 기업의 ‘대도시 탈출’ 배경은 두 가지다. 첫 번째는 코로나19 극복을 인한 비용 절감이다. 미국 내 도심 중심부의 오피스는 임대료가 매우 비싸다. 회사 차원에서는 반드시 도심에 있어야 할 사업부가 아니면 과감히 지방으로 옮겨 비용을 줄이는 데 직원들도 환영하고 있다. 이 대표는 “골드만삭스 본사가 뉴욕이지만 2번째로 큰 오피스는 유타에 있는데 지원 부서 직원들의 연봉은 높지 않아 지방 이전을 반긴다”면서 “플로리다 등 일부 주 정부가 각종 세제 혜택을 많이 주는 것도 이유”라고 설명했다.
두 번째는 베이비붐 세대의 이동이다. 미국은 1946~1964년에 태어난 인구를 베이비붐 세대로 분류하는 데 대부분 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 이들이 재산세 등 세금이 높은 도시를 등지고 안락한 노후를 즐길 수 있는 지방으로 이동을 가속하고 있다. 이 대표는 “코로나19로 베이비붐 세대 외에도 언택트 생활이 확산하면서 지방 이전 수요가 더 많아졌다”며 “이런 흐름이 도시별 인구 이동을 좌우하고 있다”고 말했다.
실제 미국 웰스파고증권도 지난 연말 미국 인구 분석 보고서를 통해 탈 도심 현상에 주목했다. 웰스파고에 따르면 지난해 미국 인구 증가율은 1900년 이후 가장 낮은 0.4%였다. 특히 뉴욕·샌프란시스코·보스턴 같은 각 지역의 허브 도시에서 교외 지역으로의 인구 이동이 가속화 하면서 뉴욕은 전년대비 인구 감소율이 0.6%를 기록했다. 반면 애리조나·텍사스·플로리다주 등은 인구가 크게 늘었다.
미국의 인구 구성 변화는 국내 투자은행(IB) 업계에도 시사하는 바가 크다. 국내 주요 연기금과 공제회, 증권사와 자산운용사들은 미국 대도시의 오피스 빌딩들을 매년 수조 원 안팎 투자해왔기 때문이다. 미국 대도시의 빌딩 수요가 감소하거나 임대료가 떨어지면 국내 투자자들에게도 상당한 타격이 예상된다. 금융감독원에 따르면 지난해 4월 말 기준 해외 대체투자 규모는 48조 원(864건)으로 부동산에 23조1,000억 원(418건)이 쌓여있다.
이 대표는 미국의 부동산 대체 투자 기조가 지방으로 급속히 이동하는 변화를 주목하면 ‘알토란’ 같은 자산을 확보할 수 있다고 단언했다. 그는 “골드만삭스의 사업부가 지방으로 옮기면 해당 지역에서 가장 좋은 건물에 입주할 것”이라며 “지방 도시 중 인구가 크게 늘어나거나 기업들이 많이 이전하는 곳의 ‘프라임오피스’, 그리고 지방 이전 인력들을 위한 ‘멀티패밀리’ 등이 안정적 투자처가 될 수 있을 것”이라고 말했다.
/강도원기자 theone@sedaily.com
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