지난 시간엔 현 정부 부동산 정책에 대한 선대인 소장의 의견을 살펴봤습니다.
이번 시간엔 현 정부 부동산 정책 문제점과 제도적 보완이 필요한 부분에 대한 선 소장의 생각을 들어봅니다.
다음은 선 소장과 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘부랜드’가 나눈 문답입니다.
△ 선대인이 바라보는 현 정부 부동산 정책의 문제
□ 집값을 잡기 위해, 현 정부에선 실질적으로 어떤 대책을 써야 하나
▶ 문재인 정부 출범 초부터 대출 규제를 굉장히 강화했어야 합니다. 사람들은 ‘무슨 소리냐. 이미 문재인 정부 들어와서 지속적으로 대출 규제 강화했는데’ 이렇게 이야기하실지 모르겠습니다. 그런데 문재인 정부의 기본적인 정책 기조가 대부분 핀셋 규제였어요. 핀셋 규제라는 건 굉장히 국지적인 정책만 내놓는 건데. 부동산 시장에 그런 정책이 먹히나요? 특정 지역만 잡으면 수요가 다른 지역으로 흘러가지 않나요? 풍선 효과가 발생한다는 것 다들 알잖아요.
이를 방지하기 위해선 전국을 묶어서 보편적인 규제 체계를 만들면 된다고 봅니다. 2008년 이후 전 세계적으로 유동성이 넘쳐요. 집값을 최대한 안정시키기 위해서는 지역 가리지 않는 대출 규제 체제를 만들어야 합니다. 이렇게 말하면 ‘서민들은 어떻게 집 사라는 거냐’ 생각하실 수 있어요. 저는 이렇게 반문하고 싶습니다. 소득이 없는 사람들이 빚을 많이 내서 집 사는 게 바람직하나요?
본인 소득으로 저축한 돈이 2억 뿐인 사람이 8억 빚을 내서 집을 샀다고 가정해봅시다. 집값이 올라주면 좋은데 6억으로 떨어지면 어떻게 될까요? 그 사람은 여전히 은행에 8억의 빚이 있습니다. 갚을 수 있나요? 이런 사람이 한둘이 아니라 100만 명, 200만 명이 되면 국민 경제 전체가 붕괴돼요. 이를 막기 위해선 강력한 대출 규제가 필요합니다. 오히려 소득이 빈약한 사람들일수록 더욱 엄격하게 제한해야 한다고 생각합니다.
시장에 유동성이 워낙 넘치는 상황이기 때문에 출범 초기부터 대출 기준 자체를 엄격하게 해야 했어요. 그런데 문 정부가 초기에 했던 규제는 ‘LTV 비율을 60%에서 50%로 낮춘다’ 식의 접근이었거든요. 한동안은 노무현 정부 때 처음 LTV, DTI 규제 만들 때의 기준보다도 완화된 규제 수준이었어요. 이 때문에 시장에선 ‘세게 나올 줄 알았는데 별거 아니네’라는 반응이 나옵니다. 내성이 생긴 거죠. 이제는 웬만한 정책은 먹히지도 않는 단계로 들어온 것입니다.
△ 선대인이 생각하는 ‘개선이 필요한 부동산 정책'
□ 규제가 강하지 않다는 지적을 했는데 현재 부동산 정책 중 개선이 필요하다고 생각하는 부분이 있나?
▶ 임대사업 등록제를 개선해야 한다고 생각해요. 다주택자에게 임대사업 등록을 하도록 해서 조세 피난처를 만들어 매물이 잠기는 결과를 가져왔거든요. 문 정부에서 효과를 볼 수 있던 부동산 정책들을 임대사업 등록제가 다 무효화시켰다고 생각합니다. 따라서 이 임대사업 등록제를 가능하다면 원점에서 재설계해야 한다고 봅니다. 이 제도의 취지는 알겠어요. 임대인을 파악하고 이들에게 인센티브를 부여해 전·월세 시장을 통제하겠다는 구상이었거든요. 그러나 실제로 임대인에게 부여한 세제 및 건강보험료 혜택 등이 너무 컸기 때문에 기존의 투기자들을 압박하려던 효과가 사라졌어요. 그러니 이 제도 자체를 근본적으로 수정해야 하죠.
종부세도 개선해야 합니다. 문재인 정부에서 계속 종부세를 강화한다고 했죠.
그런데 제가 분석한 결과로는 현 정부에서 종부세 강화를 통해 거둘 수 있는 세수 규모가 노무현 정부 때의 ‘3분의 2’ 수준밖에 안 돼요. 세수 규모를 늘리려면 공시가격 현실화를 추진해야 한다고 생각합니다. 특히 단독 고가 아파트들. 그런 주택의 공시가격은 실거래가보다 한참 낮게 측정돼 있습니다. 세금이 제대로 거둬질까요? 아니라고 봅니다. 왜 국민들이 분노하지 않는지 모르겠어요. 소득이 더 적은 사람에게 과세 표준을 많이 잡는다고 하면 분노하지 않을까요? 그런데 왜 공시가격에 대해선 분노하지 않는 것일까요? 현실과 동떨어질 정도로 수십 년 동안 낮게 책정되어 있었는데 말이죠. 과세표준이 되는 공시가격을 제대로 올려야 한다고 봅니다.
박근혜 전 대통령이 살던 삼성동 주택. 그 주택이 67억 원에 팔렸는데 실제 공시가격은 20억 원대로 잡혀있었단 말이죠. 세금이 제대로 걷힐까요? 언론에서는 ‘공시가격 인상, 세금폭탄이다’ 이렇게 이야기하는데요. 제 분석 결과로는 그렇지 않습니다. 평균적으로 실거래가가 뛴 이상 공시가격이 올라간 사례를 본 적이 없어요. 물론 특정 지역은 실거래가 이상으로 공시가격이 올랐을 수 있겠지만 평균적으론 그렇지 않았습니다. 유동성이 넘치는 현재 시장을 잡기 위해서는 정말 과감하고 근본적인 대책이 필요하다고 봅니다. 공시가격 현실화 같은 대책 말이죠.
△ 정치권에는 부동산 전문가가 필요하다
▶ 제가 오랜 시간 부동산 시장을 들여다보면서 정치 세력에 큰 기대를 하지 않게 됐습니다. 정치인들은 기본적으로 건설 및 부동산 업계의 이야기에 상당히 많이 귀를 기울입니다. 덧붙여 여야 가리지 않고 부동산 문제에 대해서 잘 모르죠. 여당에 부동산 전문가라고 기억나는 사람 있나요? 없습니다. 그래도 국민의힘 쪽에서는 지금은 낙선했지만 김현아 전 의원처럼 도시계획 전문가가 있었는데요. 현재 여당에선 딱 떠오르는 사람이 없습니다. 이런 상황에서 어떻게 집값을 잡을 수 있나요?
다음 시간엔 현 정부의 부동산 정책 중 시장에 효과적인 제도에 대한 선대인 소장의 생각을 들어봅니다.
/김현지 기자 local@sedaily.com
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