홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 4월 국회에서 종합부동산세 부과 기준을 공시가 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정하겠다는 뜻을 시사했지만 결국 여당에 제시한 대안들은 땜질뿐인 미세 조정에 그쳤다. ‘용두사미’라는 비판이 또 나오는 배경이다. 더욱이 정부가 밝힌 종부세 공정시장가액 비율 90% 동결 카드조차 실제 세금 부담이 줄어드는 납세자는 극히 드물고 소득 3,000만 원 이하인 60세 이상 고령자에게 납부를 유예해주는 데 그치는 것으로 확인됐다. ‘실수요자 보호’를 외치며 부동산 세금이 너무 빠르게 증가하는 문제를 손보겠다는 약속은 검토도 못한 채 당정이 헛발질만 하고 있다.
◇1주택자도 보유세 2년 만에 두 배 껑충=서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 시뮬레이션에 따르면 서울 반포자이(전용면적 84㎡) 1주택자의 보유세는 2019년 740만 208원에서 2020년 1,082만 5,632원으로 오른 뒤 올해는 1,555만 7,628원으로 급증한다. 이촌동 한가람아파트 1주택자도 2019년 286만 9,344원에서 올해 579만 744원으로 높아진다. 종부세 세율이 1주택자도 0.1~0.3%씩 높아지고 공시가격이 급등한 영향이다. 이 때문에 대부분의 주택이 세 부담 한도인 150%에 도달해 공정시장가액 비율을 올해 90%로 동결해도 세 감면 혜택이 없다.
오히려 공시가격이 43억 원인 한남더힐(전용면적 235㎡)의 경우 상한선에 도달하지 않은 상태여서 종부세가 3,600만 원에서 3,438만 원으로 160만 원가량 줄어든다. 우 팀장은 “공시가격이 급등하지 않고 공정시장가액 비율이 동결되면 내년과 내후년 이후에나 효과가 나타날 것”이라고 예상했다.
10년 이상 장기거주공제 10%를 신설해도 최대 공제 한도는 80%(고령·장기보유자)로 실질적으로 수혜를 보는 대상은 많지 않을 것으로 전망된다. 박홍근 더불어민주당 의원이 발의한 법안에는 실거주 기간이 2년만 넘어도 공제 혜택을 주지만 정부는 10년으로 설정해 대상을 제한했다. 민주당 부동산특위가 제안한 1가구 1주택자 비과세 기준 금액을 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 방안도 정부는 부정적인 입장이다. 여당의 한 관계자는 “정부 안은 국민이 체감할 수 없을 것이라는 비판이 많았다”며 “정부가 해도 너무한다”고 말했다.
정부가 이처럼 미세 조정 카드만 내놓는 것은 세수 감소를 우려했기 때문으로 분석된다. 종부세 대상자를 절반가량 축소하면 세수는 조(兆) 단위로 줄게 된다. 종부세 세수는 2017년 1조 6,000억 원에서 지난해 3조 6,000억 원으로 두 배 이상 늘었다. 국회예산정책처는 올해의 경우 주택분만 6조 원에 달할 것으로 전망했다. 김소영 서울대 교수는 “종부세·양도세·취득세 등 지나친 세 부담으로 거래가 힘들고 이사하기가 굉장히 어려워졌는데 미세 조정으로는 아무것도 해결되지 않는다”며 “규제 중심에서 과감하게 시장 원리가 작동하도록 바꿔야 한다”고 강조했다.
◇시장 혼선 커지고 매물 잠김, 절세형 증여만=정부와 여당이 오락가락하며 내놓는 부동산 정책에 시장의 혼선은 갈수록 커지고 있다. 여당이 사실상 폐지를 선언한 주택임대사업자제도의 경우 신규 등록 폐지, 말소 후 6개월 내 양도 시 양도소득세 중과 배제 혜택 등이 언급됐는데 세부적인 사항에 대한 구체적인 방안이 나오지 않아 혼선을 키우고 있다. 일례로 대부분 임대사업자들이 원룸 등 소형 주택을 다수 소유하고 있는데 양도세 혜택을 받으려 같은 해 여러 채의 주택을 매도할 경우 양도세율 합산이 적용되는지 등 현실적 어려움에 대해 아무도 설명해주지 않는 상황이다. 한 임대사업자는 “당장 손해를 보더라도 내년 정권 교체기까지 안 파는 게 답”이라며 “시장 상황이 변하면 그때는 또 정반대 대책을 내놓을 것”이라고 했다.
정부 여당의 정책 신뢰도가 추락하면서 시장에서도 의도했던 것과 반대의 결과가 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 4월 서울 주택의 증여 건수는 3,039건으로 올해 최다를 기록했다. 다주택자를 압박하며 시장 매물 출회를 기대했지만 실제로는 ‘집값 상승’에 베팅한 다주택자들이 증여를 통해 계속 보유하는 쪽을 택하고 있는 것이다.
안정세를 보이던 집값 또한 다시 상승 폭이 커지고 있다. KB부동산에 따르면 5월 서울 주택 매매 가격은 0.8% 상승해 전월(0.74%)보다 오름폭이 확대됐다. 여기에 주택담보인정비율(LTV) 완화 등의 조치가 수도권 외곽의 주택 가격을 더 끌어올리는 기폭제가 될 것이라는 분석도 나온다. 임병철 부동산114 리서치팀장은 “LTV 완화로 9억 원 이하 주택 가격이 자극을 받을 수 있고, 임대사업자 신규 진입 금지로 전세 시장 불안을 초래하는 등 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다.
/세종=황정원 기자 garden@sedaily.com, 진동영 기자 jin@sedaily.com
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