본격적인 금리 상승기에 접어들면서 해외 부동산을 기초자산으로 한 대출 펀드가 인기를 끌고 있다. 특히 코로나19 이후 가격이 급등한 미국 시장의 경우 실물 부동산에 대한 투자 부담이 높아지면서 비교적 안정적이고 고수익을 낼 수 있는 이들 펀드에 기관들의 발길이 쏠리는 분위기다.
8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교직원공제회는 최근 삼성SRA자산운용을 통해 해외 부동산 펀드에 2억 달러(한화 약 2,400억 원)를 투자했다. 교보생명과 현대해상, 수협중앙회도 각각 1억 달러(1,190억 원), 4,000만 달러(476억 원), 3,000만 달러(357억 원) 규모로 참여했다.
글로벌 투자사인 미국 오크트리캐피털의 펀드에 재간접으로 투자하는 상품이다. 오크트리캐피털은 가치투자의 대가로 불리는 하워드 막스가 이끄는 곳으로 올해 상반기 기준 운용자산(AUM)이 1,560억 달러(약 170조 원)에 달한다. 이번 펀드는 미국 및 글로벌 부동산을 기초자산으로 한 부동산 담보대출(론)에 투자하는 구조로 연 6~8% 수익률이 목표다.
최근 시장 변동성이 커지면서 기관투자자들 사이에서는 인플레이션 헤지가 가능한 대체투자 인기가 높아지고 있다. 그러나 본격적인 금리 상승 구간에 들어서면서 실물 부동산에 직접 투자하기보다는 대출 펀드를 선호하는 추세다. IB업계의 한 관계자는 "코로나19 여파를 겪으면서 떨어졌던 미국 부동산 가격이 올해 다시 급등하면서 고점 논란이 분분하다"며 "이런 가운데 기준금리까지 오르면 조달 비용이 높아져 실물자산의 수익률이 더 떨어질 것"이라고 말했다.
대출펀드는 이같은 변동성 속에서도 비교적 안정적인 수익률 확보가 가능한 상품이다. 전통적인 대출(선순위·대출 채권) 대비 높은 배당률을 지급하는 한편 다양한 자산들을 확보해 분산 투자 효과를 제공한다. 이번 오크트리캐피털의 펀드 역시 메자닌 대출(10~20%) 부동산 구조화 대출(30~40%) 부동산 관련 기업 대출(15~25%) 등으로 대상 자산을 다변화했다. 펀드 규모도 30억 달러(3조6,000억 원)로 큰 만큼 일부 물건에서 채무불이행(디폴트)이 발생하더라도 변동성이 적을 전망이다.
앞서 교직원공제회는 상반기 유럽 부동산 대출 블라인드 펀드에 약 1억 파운드(1,600억 원)를 투자했다. 행정공제회도 올해 캘리포니아교직원연금 손을 잡고 6억 달러 규모 대출 합작회사(JV·조인트벤처)를 만들어 미국 내 기관투자등급의 상업용 부동산 선순위 담보대출을 집행한 바 있다. 국민연금과 행정공제회, 노란우산공제 등 다른 주요 공제회 및 연기금들도 잇따라 대체투자 규모를 확대하는 추세다. 해외 부동산 펀드를 운용하는 국내 자산운용사의 한 관계자는 "높은 자산 이득(캐피탈게인)보다는 안정적인 수익률을 추구하는 연기금이나 보험사들의 선호가 높아지고 있다"며 "가격이 많이 오른 미국은 물론 영국을 비롯한 유럽 부동산을 기초자산으로 한 담보대출 상품의 인기가 많다"고 말했다.
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