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대출 한도 축소까지 맞물려...매수심리 위축·거래량 줄듯

[막 내린 제로금리 시대]부동산 시장 영향은

일부 수요 임대차로 옮겨가

전월세에 부담 줄 가능성도

매매가 상승률은 지속 둔화

서울 강남 아파트 전경. /연합뉴스




집값 상승의 원인 중 하나로 꼽히던 ‘제로금리’가 막을 내리면서 최근 움츠러들고 있는 아파트 매수 심리가 더욱 위축될 것이라는 전망이 나온다. 최근 주택 가격이 가파르게 오른 데 따른 피로감이 누적된 데다 종합부동산세 등 보유세 부담이 커진 상황에서 금리 인상으로 대출이자까지 늘어나면 ‘영끌’ 매수 수요가 줄어들 수 있다는 것이다.



25일 한국은행 금융통화위원회는 연 0.75%인 기준금리를 1.00%로 0.25%포인트 인상했다. 지난 8월 0.25%포인트를 올린 후 3개월 만이다. 기준금리는 지난해 코로나19 확산 여파로 0%대로 떨어졌다가 20개월 만에 다시 1%대로 올라섰다. 미국은 이미 이달 초부터 테이퍼링(자산 매입 축소)에 들어갔고 내년 중반에 금리를 인상할 가능성이 있어 국내 기준금리도 내년 상반기 추가 인상 가능성이 제기되고 있다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “8월에 이어 3개월 만에 기준금리가 또 오르면서 본격적인 인상 추이로 들어선다는 불안감이 커질 것”이라며 “당장 다주택자들이 매물을 던지지는 않겠지만 매수세가 둔화하는 등 시장에 영향을 미치게 된다”고 설명했다. 김 소장은 이 같은 상황이 1~2년 지속되면 가격이 하락할 가능성도 있다고 내다봤다.

내년부터 강화된 가계부채 관리 방안이 적용되는 만큼 주택 거래가 위축될 수도 있다. 앞서 정부는 내년 1월부터 총대출액 2억 원, 7월부터는 1억 원을 초과하는 경우 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용한다고 발표했다. 정부의 ‘돈줄 옥죄기’에 집값 상승이 둔화되며 보합 국면에 들어설 수도 있다는 분석이다.



매매 수요가 감소하면서 일부 수요는 임대차 시장으로 옮겨가 전월세 시장에 부담을 줄 수 있다는 관측도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “보유세가 급증한 상황에서 금리 인상까지 겹치면 전세의 반전세·월세 전환 현상이 심화하고 집주인들이 세입자들에게 조세 부담은 물론 금리 인상 부담까지 전가하는 현상이 나타날 수 있다”고 지적했다.

한편 다주택자들도 이자 부담과 대출 한도 축소로 추가 주택 구매 수요가 감소하고 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상이 가속화하며 ‘양극화’ 현상이 나타날 가능성이 제기된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “무분별한 주택 구입보다는 대기 수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급 희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입 수요가 제한되며 지역별 양극화가 커질 수 있다”고 분석했다.

반면 금리 인상이 부동산 가격에 부정적인 영향을 미친다고 단정할 수 없다는 주장도 있다. 과거에도 금리 인상이 주택 가격 하락으로 이어지지 않은 사례가 있었다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “관건은 금리가 아닌 대출 한도”라면서 “지금까지 대출 규제가 엄격하게 적용됐던 만큼 개인별로 원하는 만큼의 대출을 모두 실행할 수 없었다”고 말했다. 그는 “금리 인상에 따른 위험은 누구나 예상할 수 있기에 현실화되기 어렵다”면서 “코로나19라는 변수가 있는 현 상황에서 금리를 현격한 수준으로 올리는 것은 사실상 어렵다는 점도 염두에 둬야 한다”고 지적했다.

이런 가운데 전국·수도권·서울의 집값 상승률은 지속적으로 둔화하는 모습이다. 이날 한국부동산원이 발표한 11월 넷째 주 주간 아파트 매매 가격에 따르면 전국 아파트 매매 가격 상승률은 0.17%로 전주의 0.20%에서 0.03%포인트 내렸다. 수도권은 0.21%에서 0.18%로, 서울은 0.13%에서 0.11%로 상승률이 축소됐다. 특히 서울에서는 25개 자치구 중 무려 21곳에서 상승 폭이 낮아졌다. 인천은 0.29%에서 0.25%로, 경기도도 0.24%에서 0.21%로 상승률이 줄어들었다.

주택 거래량도 줄어들고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 23일 기준 전국 아파트 매매(계약일 기준) 건수는 지난해 12월 8만 2,890건에서 올해 9월 4만 3,143건, 10월 4만 857건, 11월 1만 1,668건 등으로 급감했다.
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