재건축 투자라면 억 소리 난다고 생각하시는 분들이 대부분입니다. 수십년된 아파트들이 재건축 사업지라는 이유로 수십억원에 거래되고 있으니까요. 오늘 코주부에서는 3,000만원의 종잣돈만 있어도 얼마든지 재건축에 투자할 수 있다고 주장하는 분을 소개해드리려 합니다. 바로 김선철 무궁화신탁 부대표입니다. 김 부대표는 SK건설과 한국자산신탁 등을 거친 실무 베테랑이자 2014년부터 명지대 부동산대학원 교수로도 출강하고 있는 전문가입니다. 부대표를 만나 부동산 투자에 대한 조언을 듣고 왔습니다.
3,000만원으로 경기도 재건축에 투자한 '실제 경험담'
지난해 김 부대표는 남양주 오남읍 오남리에 위치한 진주아파트 67㎡ 매물을 9,000만원에 매입했는데요. 전세가 6,000만원을 제외하면 3,000만원의 투자금만 들었어요. 단지 앞에 수도권광역급행철도(GTX)와 남양주 진접선 등이 예정돼 있다는 점을 고려했고, 3기 신도시인 남양주 왕숙지구보다도 서울과 가깝다는 점이 마음에 들었죠. 제 예상대로 6개월 뒤엔 2억 원까지 치솟았어요.(지난 10월 같은 평형의 실거래가는 1억7,200만 원임) 수익률로는 367%에 달하는 거에요. 앞으로 재건축이 진행되면 될수록 값은 더욱 뛸 거고요.”
재건축 투자 핵심 키워드는 노후 저층 아파트·레버리지
그가 꼽은 성공하는 재건축 투자의 핵심 키워드는 노후 저층 아파트(특히 주공아파트)와 레버리지입니다. 그가 샀다는 진주아파트는 1988~1991년 사이에 지어진 노후 아파트로 최고 층수가 5층인 저층 아파트입니다. “저층 아파트는 재건축을 해서 높은 건물이 되면 새로 생기는 가구 수가 많기 때문에 사업성이 좋아요. 저층 아파트 중에서도 주공아파트를 추천하는 건 대부분의 주공아파트가 대단지인데다 훌륭한 입지를 자랑하기 때문이에요. 교육 환경이나 교통편 등이 그 지역 내에서 매우 좋은 편이죠.”
그는 “서울의 유명 재건축 단지 중에는 층수도 높고 동간 간격도 좁아서 전용 34평인데 대지 지분은 10평 남짓인 곳도 있다”며 “재건축에 투자할 때에는 최대 수익을 누릴 수 있도록 대지지분을 가장 먼저 확인하라”고 조언했습니다. 참고로 대지지분은 등기부 등본에서 확인할 수 있고 재건축 이야기가 나오는 곳이라면 인근 부동산에서 대부분 파악하고 있습니다. 아직도 그런 주공 아파트가 남아있냐는 질문에 김 부대표는 “서울은 그런 매물이 없다고 봐야 한다"며 “수도권 일부에 저층 아파트가 남아있고 지방 5대 광역시에는 아직도 노후 저층 아파트가 많이 남아있다”고 답했습니다.
두 번째 키워드는 레버리지입니다. 김 부대표는 “최대한 적은 돈을 들여서 큰 수익을 낼 수 있는 곳을 찾아야 한다. 지금처럼 대출 규제가 심한 시대에는 대출이 나오는 지역, 물건을 중심으로 봐야 한다"며 “직접 집에 들어가서 살려고 생각하지 말고 주택을 투자 대상으로 보는 접근법이 필요하다”고 강조했습니다.
서울은 상업지역 '소규모 정비사업' 노려라
좀 전에 서울에는 투자할만한 노후 저층 아파트가 없다고 했잖아요. 그렇담 서울에선 더 이상 재건축 투자가 어려울까요? 김 부대표의 대답은 '아직 남아있다' 입니다. 그가 추천하는 건 소규모 정비사업인데요. “솔직히 실거주자의 입장을 고려해도, 학자의 입장에서도 소규모 정비사업을 지지하진 않습니다. 이런 방식으론 도로 등 기반 시설 확충이 어렵거든요. 하지만 가로주택정비사업, 그 중에서도 상업지역은 가능성이 있다고봅니다.
상업지역은 용적률을 높게 받을 수 있어 사업성이 좋아요.” <마법의 재건축 투자>에는 서울시 소규모 주택정비사업 대상 리스트가 들어있는데요. 학생들과 직접 만든 용역 보고서인데 실무 부서에서 업무에 참고할 만큼 내용이 알차대요. 이 부록을 보면 자잘한 표에 깨알 같은 글씨로 적혀있어 어렵게 느껴질 수도 있는데요. 기존 가구 수와 신축 가구 수만 확인하면 수익성은 대강 파악할 수 있습니다. 기존 가구 수는 적을 수록, 신축 가구 수는 많을 수록 매력적인 투자처입니다. 실제로 이 기준으로 표를 살펴보니 기존 가구 수보다 신축 가구 수가 줄어드는 사례도 상당하더라고요. 이런 곳에 투자하면 분담금이 크겠죠?
꼬마빌딩·타운하우스·재개발은 ‘비추’
그가 모든 부동산 투자를 추천하는 건 아닙니다. “요새 상가형 꼬마빌딩 물어보시는 분들이 많은데 저는 추천하지 않아요. 일단 공실률 제로일 확률이 엄청 낮아요. 유지 보수, 임차인 관리하느라 받는 스트레스가 더 클 수도 있고요. 다음으로 코로나19로 사람들이 교외로 나가니 타운하우스나 단독주택 어떠냐고들 묻는데 저는 이것도 반대입니다. 안 팔립니다. 환금성이 없어요. 재개발은 권리 분석이 복잡해 일반인들이 접근하기가 어렵습니다. 재건축보다 사업 기간이 길고요. 그리고 젊은 무주택자들이 신축 빌라 사는 것 비추입니다. 부가가치는 낡고 오래된 동네, 집에서 나온다는 걸 기억하세요.”
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