세입자가 본인의 개인 사유로 계약 기간을 채우지 못하고 나가더라도 집주인이 상생 임대인 혜택을 얻지 못하는 것으로 나타났다. 전월세 대란을 막겠다며 추진한 상생 임대인 제도가 그 허점으로 인해 임대인과 임차인 간 갈등의 골을 키울 수 있다는 지적이다. 이 같은 맹점이 악용되면서 시장에 혼란을 야기할 수 있다는 비판도 나온다.
18일 소득세법 시행령에 따르면 상생 임대인 혜택을 받기 위해서는 직전 임대차계약에서 임대 기간을 1년 6개월 이상 유지하고 이후 임대료를 기존 대비 5% 이내로 인상한 내용으로 재계약하거나 새로 맺어 2년간 임대해야 한다. 즉 상생 임대인이 되기 위해서는 기존 임대차 기간이 1년 6개월을 넘기기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세 특례 및 장기보유특별공제를 적용할 때 집주인이 2년 실거주했다고 인정하는 게 상생 임대인 제도의 골자다.
이처럼 상생 임대계약 직전에도 임차 기간을 1년 6개월 이상 유지해야 한다는 단서 조항을 넣은 이유는 임대인이 상생 임대인 혜택을 받겠다며 기존 임차인을 내쫓지 못하도록 하기 위해서다.
문제는 임대인이 임차 계약을 유지할 의사가 있었음에도 기존 임차인이 이민·이사 등 개인 사유로 임차 기간을 유지하지 못하는 경우에도 임대인이 상생 임대 혜택을 받을 수 없다는 점이다.
이 같은 맹점을 세입자가 악용할 수 있다는 우려도 있다. 기존 임차인이 의무 임차 기간 1년 6개월을 지키는 조건으로 상생 임대 혜택을 받기를 원하는 임대인에게 금품 또는 혜택을 요구할 수 있다는 것이다. 앞서 계약갱신청구권과 전월세상한제, 이른바 임대차 2법을 시행할 당시에도 기존 세입자가 계약을 갱신하지 않는 대신 집주인에게 이사비 명목으로 상당한 금액을 요구한 사례 또한 적지 않았다.
실제 대다수 법률에서는 불가피한 상황으로 인한 선의의 피해자를 막기 위해 ‘특례’ 또는 ‘예외 조건’을 일반적으로 달고 있다. 대표적인 예가 재개발·재건축 조합원 지위 양도다. 투기과열지구에서 재건축의 경우 조합설립 인가, 재개발은 관리처분 인가 후 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있다. 하지만 △세대원의 질병치료·취학·결혼으로 인한 이전 △상속받은 주택으로 이전 △해외 이주와 같은 일정 조건을 충족하는 경우 예외 규정을 통해 조합원 지위 양도가 가능하도록 하고 있다.
시장에서는 ‘집주인은 악, 세입자는 선’이라는 관념이 정책에 그대로 반영돼 이 같은 맹점을 파악하지 못했다는 비판이 나온다. 이창언 NH농협은행 세무전문위원은 “세입자가 본인의 사유로 계약을 해제해도 집주인을 구제할 방안이 없어 제도 허점의 악용이 우려되는 상황”이라며 “예외 조항 또는 특례를 둬 선의의 피해자가 나오지 않도록 해야 한다”고 설명했다.
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