![서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]](https://newsimg.sedaily.com/2023/02/13/29LQHHQA8F_3.jpg)
지난해 서울에서 공급된 신규 아파트 분양가가 가파른 기본형 건축비 인상 등에 따라 전년 대비 24% 넘게 오른 것으로 나타났다. 반면 아파트 값은 주택 경기 악화에 하락을 면하지 못하면서 분양가와 정반대 움직임을 보였다. 새 아파트 청약 당첨에 따른 시세 차익 기대감이 낮아지면서 올해 분양 시장을 둘러싼 수요자들의 ‘옥석 가리기’는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
13일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 3474만 원으로 2021년 2798만 원 대비 24.2% 상승했다. 국민평형인 전용면적 84㎡(34평형)로 환산하면 11억 8116만 원이다. 전국 기준으로 3.3㎡당 분양가는 같은 기간 1311만 원에서 1522만 원으로 16.1% 급등했다. 전국 분양 아파트 3.3㎡당 분양가가 1500만 원을 넘어선 것은 분양가 조사가 이뤄진 2000년 이후 역대 처음이다.
이는 분양가 산정 기준인 기본형 건축비 인상 등 가격 상승 압박이 커졌기 때문으로 분석된다. 국토교통부는 지난해 고강도 철근과 레미콘, 창호 유리 등 주요 자재의 가격 인상분을 반영해 기본형 건축비를 3월(2.64%)과 7월(1.53%), 9월(2.53%) 등 세 차례에 걸쳐 총 6.7% 상향 조정한 바 있다. 해당 수치는 국토부가 기본형 건축비 고시를 시작한 2013년 이후 연간 기준으로 역대 최대치다.
국토부는 이에 더해 최근 레미콘 가격 급등에 따라 기본형 건축비를 추가 인상했다. 이달 10일 입주자 모집 공고를 신청하는 분양가상한제 적용 단지부터 기본형 건축비를 직전 고시(지난해 9월) 대비 1.1% 오른 192만 5000원으로 적용하기로 한 것이다.
분양가상한제 적용 단지의 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 건축 가산비 등을 더해 산정하는데 이번 건축비 조정에 따라 추가적인 분양가 인상이 불가피할 것으로 보인다. 현재 분양가상한제 적용 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4곳으로 올해 해당 지역에서는 △방배6구역(1097가구) △힐스테이트e편한세상문정(1265가구) △래미원원펜타스(641가구) △잠실진주재건축(2678가구) 등 굵직한 사업장들이 분양을 앞두고 있다.
문제는 최근 집값 하락에도 불구하고 분양가 상승세가 이어지면서 미분양 우려가 커지고 있다는 점이다. 실제 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 전년 대비 7.7% 하락한 것으로 나타났다. 같은 기간 분양가가 24.2% 상승한 것과는 상반된 모습이다. 전국 기준으로도 아파트 매매가격은 지난해 7.6% 내렸지만 분양가는 16.1% 올랐다. 이에 따라 서울 아파트 청약 경쟁률은 2021년 164.13 대 1에서 지난해 10.9 대 1로 내리는 등 청약 수요도 줄고 있다. 지난해 12월 전국 미분양 주택은 6만 8107가구로 정부가 ‘위험선’으로 언급한 6만 2000가구를 이미 넘어섰다.
전문가들은 최근 부동산 시장 여건을 고려할 때 고분양가 단지 위주로 미분양 물량이 늘어날 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지난해에 이어 올해도 금리 인상과 경기 침체 우려가 크기 때문에 청약 수요가 위축될 가능성이 높다”면서 “특히 수요자의 가격 민감도가 커지면서 분양가가 시세에 육박하는 등 시세 차익 메리트가 적은 단지에 대해서는 수요자 관심이 저조해질 것”이라고 전망했다. 그러면서 “대구와 충청권 등 입주 또는 분양 물량이 누적된 지역에서도 청약 미달 단지가 늘어날 수 있다”고 덧붙였다.
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