①양도세 신고와 가산세
“귀하의 성실한 납세에 감사드리며, 양도소득세 예정신고와 관련한 안내 사항을 알려드립니다”
부동산을 매도했다면 세무서로부터 이런 문구로 시작하는 ‘양도소득세 예정신고 안내문’을 받아봤을 겁니다. 세무서에서 뭔가 날라왔다면 일단 겁부터 나죠. 자신의 부동산 매각 사실을 세무서가 귀신처럼 알아냈다는 것도 유쾌하지 않지만 만약 자신이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄는데도 안내문을 받는다면 더 당혹스럽습니다. 혹 세금을 추징 받지 않을까 걱정도 앞섭니다.
하지만 통상적인 절차이니 차분하게 대응하면 됩니다. 국세청은 양도 종결 후 대략 1개월 뒤 이런 안내문을 보냅니다. 이때는 비과세 대상인지, 손해를 보고 양도하는지 등을 알 수 없기에 무신고에 따른 불이익을 최소화하기 위해 안내문을 보내는 것이죠. 또 지켜보고 있으니 제대로 신고하라는 경고의 의미도 있습니다. 만약 비과세가 확실하다면 관할 세무서 전화 상담 만으로도 해결될 수 있습니다. 비과세 요건을 갖췄다면 예정 신고를 하지 않아도 됩니다.
비과세 대상·손절했는데도 신고 안내서가 날라왔다면…
양도소득세는 글자 그대로 양도 차익(취득 가격-양도 가격)에 대해 과세하는 조세로 납세자가 스스로 신고·납부하는 게 원칙입니다. 그래서 ‘양포세’로도 불리는 양도세를 내야 하는지 몰라서, 혹은 자금 사정 탓에 신고하지 않고 건너뛰면 가산세까지 덧붙여 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 양도세를 내야 하는지, 비과세 대상인지 등은 너무 복잡하기 때문에 다음 기회에 차근차근 살펴보기로 하고 우선 양도세 신고·납부 제도와 가산세부터 알아보도록 하겠습니다.
양도세는 법적 기한 내 신고하는 게 상책입니다. 양도일이 속한 달의 말 일부터 2개월 이내에 관할 세무서(주민등록소재지)에 방문 또는 전산(홈택스)으로 신고해야 합니다. 예컨대 양도일이 11월 1일이라면 내년 1월 말까지 신고해야 한다는 것입니다. 양도일은 계약 체결이 아닌 잔금청산일(잔금 받은 날)이 원칙입니다. 납부 의무는 신고와 동시에 발생합니다.
제때 예정 신고하지 않을 경우 불이익은 상당합니다. 기한 내 신고하지 않으면 벌칙 성 세금이 덧붙여지는데, 이를 가산세라고 부릅니다. 신고 불성실 가산세는 네 가지가 있습니다. ①단순하게 신고를 제때 하지 않은 ‘일반 무신고’ ②부당한 방법으로 신고를 하지 않은 ‘부당 무신고’ ③ 단순하게 세금 일부를 누락한 ‘일반 과소’ 신고 ④부당한 방법으로 세금 일부를 누락한 ‘부당 과소 신고’ 가 그것입니다. 부당 신고의 경우 무신고·과소신고 구분없이 원래 내야 할 양도세의 40%를 덧붙입니다. 일반 무신고와 일반 과소신고의 가산세는 각각 20%와 10%입니다. 부당 신고는 다운계약서 같은 허위 계약서를 작성하거나 미등기 부동산을 양도하는 경우 등을 말합니다.
과거에는 예정 신고하면 양도세의 10%를 줄여줬습니다. 성실 신고에 대한 일종의 메리트였는데요, 아쉽게도 이 제도는 2011년 양도 분부터 폐지됐습니다. 정부 전산화로 과세 행정 비용이 덜 들고 실거래가 신고 관행이 정착했기 때문입니다. 다만 예정 신고를 기한 내에 하지 못했더라도 ▲신고 기한 후 1개월 이내 신고를 하면 가산세의 50% ▲3개월 이내 가산세의 30% ▲6개월 이내 가산세의 10%씩 줄어듭니다.
양도 후 2개월 뒤 예정 신고 의무…건너뛰면 가산세 폭탄
양도 차익이 없거나 ‘손절(양도 차손)’해도 신고 의무는 사라지지 않았습니다. 물론 신고하지 않는다고 당장의 불이익은 없습니다. 낼 세금이 없으니 당연히 가산세가 붙지 않습니다. 또 과태료 부과 같은 행정 처분도 없고요. 하지만 만약 양도 차익이 발생했는데도 손실을 입은 것으로 착각해 신고 의무를 이행하지 않으면 20%의 가산세가 붙지만 일단 신고했다면 과소 신고 가산세 10%만 부과됩니다. 흔한 사례는 아니지만 애초 신고가 없으면 ‘경정 청구(실수로 더 많이 낸 세금의 환급 요청)’를 하지 못 합니다. 성가시지만 일단 해 두는 게 상책입니다.
한 해(1월1일~12월31일·과세연도)에 두 건 이상의 부동산을 양도했을 때 이듬해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정 신고를 추가로 해야 합니다. 왜 중복 신고를 요구할까요. 양도세는 기본적으로 누진 과세가 적용되는데, 자산별 소득끼리 합산해서 산출합니다. 예컨대 아파트와 오피스텔의 양도소득(양도차익-각종 공제액)이 각각 8000만 원이라면 각각 24% 세율을 적용하지 않고 합산한 1억6000만 원에 대해 38%의 세율을 적용합니다. 세금 차이를 볼까요. 분리 과세 땐 2688만 원인 반면 합산 과세의 경우 4086만 원입니다.
그래서 한 해에 A와 B 2개의 부동산을 처분한다면 B의 잔금 청산일을 이듬해 초로 넘기는 게 절세 포인트가 됩니다. 과세연도가 달라져 각각 기본 세율로 과세하기 때문입니다. 양도소득에서 무조건 빼주는 기본공제(250만 원)도 A와 B 모두 받습니다. 반대로 2개의 부동산 가운데 손절해야 하는 상황이라면 한 해에 모두 매각하면 세금을 줄일 수 있습니다. A는 5000만 원 손실을 보고, B는 1억 원 차익이 발생했다면 통산 손익 5000만 원에 한해 과세가 이뤄집니다.
한 해 2건 이상의 부동산을 처분하면 신고 방식은 두 가지가 있습니다. A 아파트와 B 상가를 같은 해에 시차를 두고 매각했다고 가정하면 ①A와 B를 각각 예정 신고한 뒤 이듬해 5월 통산해서 확정 신고하거나 ②B를 예정 신고할 때 아예 A와 통산하는 방식입니다. 전자는 추가 세금을 늦게 내는 장점이 있고 후자는 두 차례의 신고로 끝나 덜 성가시다는 장점이 있습니다.
미납 땐, 하루 0.022%(연 8%)씩 5년 동안 가산…미등기 전매는 10년까지 추징
만약 신고 하지 않고 버티면 어떻게 될까요. 신고를 하지 않으면 당연히 세금을 납부하지 않을 텐데요, 이때 납부 불성실 가산세가 하루 0.022%(연리 약 8.03%)씩 붙습니다. 가산세는 납부할 때까지 계속 붙는다는 점에 유의하셔야 합니다. 세무 당국은 납세자의 신고가 없으면 세금을 직접 산출·고지합니다. 양도일 이듬해 5월 확정 신고도 건너뛰면 압박(?)의 강도를 높입니다. 처음엔 ‘과세 예고 통지서’를 보내고 그래도 꿈쩍도 안 하면 ‘납부고지서’를 발송합니다. 납부고지서를 받으면 일이 커집니다. 세무서가 설령 잘 못 산출한 세금이라도 납세자가 소명(조세 불복)하지 못하면 바뀌지 않습니다. 이때의 조세 불복은 경정 청구에 비해 시간도 오래 걸리고 절차도 복잡합니다.
물론 세금이 영원히 눈덩이처럼 불어나지는 않았습니다. 조세는 부과할 수 있는 시한이 정해져 있는데, 이를 ‘부과 제척 기간’이라고 합니다. 상속·증여세(최소 10년)를 제외한 대부분의 제척 기간은 5년 입니다. 하지만 예외 없는 법칙은 없습니다. 부정한 방법으로 양도세를 탈루하는 경우엔 10년으로 늘어납니다. 가량 5년 제척 기간이 지났다고 착각해 6년 뒤 미등기 부동산을 처분하면 배(본세)보다 배꼽(가산세)가 더 커질 수 있습니다. ②편에서는 양도세 계산법과 절세의 지름길이 되는 각종 공제 제도를 알아보도록 하겠습니다.
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