수도권 1기 신도시 재정비의 대장 지역이라 꼽히는 분당 재건축이 표류하고 있다. 지난해 선도지구 선정 당시 요구한 ‘높은 공공기여’와 이에 따른 사업성 악화 문제가 불거지면서 올해 정비 물량 선정 방식에 암초로 작용하고 있기 때문이다. 대규모 재건축에 따른 이주 수요를 흡수할 수 있는 이주 대책도 무산 위기에 놓여 정비 속도가 늦춰지거나 정비 물량이 축소될 수 있다는 우려도 나오고 있다.
4일 정비 업계에 따르면 성남시는 올해 분당 정비 물량을 선정하는 방식을 놓고 장고를 거듭하고 있다. 앞서 국토교통부와 성남·고양·안양·군포·부천시 등 5개 지방자치단체는 지난해 11월 1기 신도시 중 가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구 약 3만 6000가구를 선정한 바 있다. 지난해에는 각 지자체가 기준을 제시한 후 각 단지가 이에 맞춰 신청하는 공모 방식을 택했다. 하지만 경쟁 과열과 주민 피로 등의 부작용으로 성남시를 제외한 4개 지자체는 올해 일찌감치 주민 제안 방식으로 가닥을 잡은 상태다. 국토교통부와 지자체는 이르면 이달 중 정비 물량과 방식을 발표할 예정이다.
유독 성남시가 올해 정비 물량과 선정 방식 등에 대해 결론을 내리지 못한 것은 지난해 선도지구 선정 때 높은 공공기여 기준을 요구한 데 따른 결과라는 분석이 나온다. 지난해 성남시는 단지 간 과열 경쟁을 방지하기 위해 △부지 면적의 5%를 추가 공공기여 △전체 가구 수의 12%를 이주 주택으로 제공 △장수명 주택 최우수 등급 시공 등 강화된 조건을 내걸었다. 결국 이 조건을 충족한 3개 구역이 선정됐지만 그만큼 사업성이 떨어져 가구당 5억 원이 넘는 분담금을 내야 할 것으로 전망되고 있다. 이에 선도지구 아파트들은 성남시에 공공기여 수준을 완화해 달라고 요청하고 있다.
이처럼 선도지구에서 공모 기준을 놓고 잡음이 계속되면서 성남시가 올해 정비 물량을 그 어떤 방식으로 뽑더라도 논란이 예상되는 상황이다. 가령 공모 방식을 택한 뒤 지난해와 비슷한 공공기여 기준을 제시하면 또다시 사업성 논란이 일 수 있고, 반대로 지난해보다 기준을 완화하면 형평성 문제가 불거질 수밖에 없다. 실제로 분당 내 40여 개 아파트 단지 재건축 추진준비위원장들은 지난달 주민 제안 방식으로 정비 물량을 선정해야 한다는 연명서를 제출했다. 문제는 주민 제안 방식의 경우 공모 때 같은 공공 기여를 강제하기가 어려워 이 역시 선도지구를 중심으로 형평성에 위배된다는 의견이 나올 수 있다는 점이다.
결국 성남시는 선도지구에 적용하기로 한 공공기여를 완화하는 방안을 검토하는 중이다. 선도지구 공공기여를 줄여주는 동시에 향후 정비 물량에도 비슷한 공공기여를 요구해 사업성 결여와 형평성 논란을 모두 해소하겠다는 복안이다. 성남시의 한 관계자는 “과도한 공공기여가 좋지 않다는 불만은 성남시도 인지하고 있다”면서도 “다만 어디까지 완화를 해야 좋을지에 대해선 의견이 다를 수 있어 주민 의사를 확인하는 절차를 거칠 예정”이라고 말했다.
이주 대책 마련도 분당 재건축의 중요 쟁점이다. 앞서 정부는 지난해 12월 성남 원도심 개발과 분당 재건축 단지 이주 여파로 2028~2029년 분당에 주택 공급 부족이 발생할 수 있다고 보고 야탑동 유휴부지에 1500가구 규모의 공공주택을 짓겠다고 발표했다. 하지만 성남시는 주민 반대를 이유로 이 계획을 철회하고 시 외곽 개발제한구역(그린벨트) 등 5곳의 대체 후보지를 국토부에 제안했다. 국토부는 지난달 이 부지들은 2029년 입주가 불가능해 이주 지원 주택을 짓기 어렵다는 결론을 내렸다.
이에 성남시는 지장물이 적어 보상이 쉽고, 교통 여건이 좋은 곳을 중심으로 추가 대체 부지를 물색하고 있는 것으로 전해졌다. 하지만 성남시에 개발 가능한 땅이 거의 남아있지 않다는 점을 감안하면 대안을 찾기가 쉽지 않을 것이라는 지적이 나온다. 성남시의 2035년 도시기본계획에 따르면 성남시 전체 면적(141㎢) 중 그린벨트 면적은 34%인 48㎢에 달하며 산지를 제외한 개발 가능지도 3.82㎢에 불과하다. 정부는 뾰족한 이주 대책이 나오지 않을 경우 ‘허용 정비 물량’ 제도를 활용해 재건축 시기를 조절하는 방안을 들여다보고 있다. 분당의 한 재건축추진준비위 관계자는 “현장에서는 정비 물량이 줄어들 수 있다는 얘기도 나오고 있어 주민들이 긴장하고 있다”고 전했다.
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