▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 대출 규제 여파로 매수심리 위축: 지난 달 28일 시행된 주담대 6억 원 제한과 6개월 실거주 의무로 서울 아파트 상승폭이 3주째 둔화되고 있다. 강남의 한 아파트 84㎡가 지난 달 33억 원에서 이달 30억 원으로 가격이 떨어졌다. 송파구의 한 아파트 84㎡도 34억 원에서 32억 5000만 원으로 하락하는 등 급매물이 증가하면서 투자자들은 추가 하락을 대기하며 매수 타이밍을 신중하게 조절해야 하는 상황이다.
■ 종부세 부담 급증 우려: 정부가 종부세 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 상향 조정을 검토 중으로 고가 주택 보유자들의 세부담이 늘어날 전망이다. 문재인 정부 때 95%까지 높아졌다가 윤석열 정부에서 60%로 낮춰진 비율을 다시 올리면서, 투자자들은 보유세 부담 증가를 고려한 포트폴리오 재편과 절세 전략 수립이 시급한 시점이다.
■ 1기 신도시 재건축 모멘텀: 분당 시범단지가 1기 신도시 재건축 선도지구 중 첫 번째로 특별정비계획 수립에 착수하며 3713가구에서 최고 6000가구로 확대되는 본격적인 정비사업이 시작됐다. 용적률 350~360% 적용으로 최고 49층까지 건설 예정이며, 시범우성 전용 84㎡가 이달 19억 원에 신고가를 경신하는 등 재건축 기대감으로 투자자들은 사업 진행 속도와 공공기여 수준 변화를 면밀히 모니터링하며 투자 시점을 결정해야 한다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 호가 낮추는 잠실·마포 집주인…“급매물 쌓이는데 문의조차 없어”
- 핵심 요약: 서울 아파트가 24주 연속 상승하고 있지만 지난 달 대출 규제 시행으로 상승폭이 3주째 줄어들고 있다. 강남구는 0.34%에서 0.15%로, 마포구는 0.60%에서 0.24%로 상승폭이 절반 이상 줄면서 집주인들이 호가를 낮춤에도 예비 매수자들이 가격이 더 내려갈 것으로 예상하여 거래가 성사되지 않고 있다. 잠실동 A중개업소 대표는 “고층보다는 선호도가 떨어지는 저층부터 집주인들이 호가를 1억 원씩 내리지만 거래가 이뤄지지 않는다”며 “예비 매수자들은 가격이 더 내려갈 것을 예상하며 대기 중이고 집주인들은 일단 버텨보겠다는 생각이 강하다”고 말했다.
2. [단독] 종부세 공시가율 60%→80%로 올린다
- 핵심 요약: 정부가 종부세 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 20%포인트 상향하는 방안을 검토하고 있다. 이 비율은 문재인 정부 때 95%까지 높아졌다가 2022년 윤석열 정부때 60%로 낮춰져 지금까지 유지됐다. 이번에 인상이 시행되면 종부세 세수는 상당히 증가할 것으로 예상된다. 정부는 이달 말 발표되는 세법 개정안에 담아 공식화하고 내년 종부세 과세 기준일 이전에 시행령을 고치는 방향을 고려하고 있다. 한편 재계의 한 고위 관계자는 기본 취지인 세수 확보에는 공감하지만 여러 여건을 감안해 균형과 속도 조절이 필요하다는 의견을 보였다.
3. 분당 시범, 6000가구로 재건축…1기 신도시 첫 정비계획 착수
- 핵심 요약: 분당 시범단지가 1기 신도시 재건축 선도지구 중 첫 번째로 특별정비계획 수립에 착수했다. 현재 3713가구 규모에서 용적률 350~360% 적용하여 최고 49층, 5700~6000가구로 확대할 예정이다. 재건축 논의가 빠르게 진행되자 관련 지역의 부동산 가격이 상승세를 탔다. 올해 6·27 대출 규제 시행 전 시범우성 전용면적 84㎡가 6월 19억 원에 거래되고 시범현대 전용 192㎡이 같은 달 21억 7000만 원에 팔리며 신고가를 새로 썼다. 하지만 성남시와 주민들 사이의 공공기여 수준과 관련된 의견 차이가 변수로 작용될 것이라는 우려가 나오고 있다. 분당 외에도 타 1기 신도시 재건축 선도 지구에서 이달 예비 시행자 선정을 위한 입찰을 진행하는 등 사업에 속도를 내고 있다.
4. 유성훈 금천구청장 “G밸리 기반으로 경제·AX 선도 도시 거듭날 것”
관련기사
- 핵심 요약: 유성훈 구청장은 금천구가 서울디지털산업단지(G밸리) 기반으로 인공지능 기반 기술전환(AX) 선도 도시로 발전시킬 계획에 대해 말했다. 그는 G밸리 2·3단지에 지식산업센터 132곳과 1만 4000여 기업이 입주해 있으며, 공군부대 부지 12만 5000㎡를 공간혁신구역 선도사업 대상지로 확정받았다며 첨단산업 인프라 구축 예산을 제한 없이 마련할 것이라고 설명했다. 또 금천구의 청년 고용률이 65.4%로 서울 1위를 기록했다. 청년 인구 비율이 서울시 평균을 웃돌만큼 높다는 점에서도 장기임대주택 확보와 직업부트캠프, 청년센터를 성장시켜 '금천 발전'의 목표를 이루는 것은 물론 살기 좋은 도시로 거듭나겠다는 포부를 전했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울 아파트 가격 언제까지 떨어질까요?
A. 대출 규제로 3주째 상승폭 둔화되고 있으나 24주 연속 상승세는 유지 중입니다. 6억원 주담대 제한으로 강남·한강변 고가 아파트 중심으로 호가가 1억원씩 하락하고 있으며, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 관망세를 보이고 있습니다. 급매물 소화와 대출 규제 적응 기간을 고려할 때 3~6개월 정도 조정기를 거친 후 우량 입지 중심으로 선별적 회복세가 나타날 것으로 예상됩니다.
Q. 종부세 인상이 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 공정시장가액비율 60%→80% 인상 시 고가 주택 보유세 부담이 크게 늘어납니다. 현재 종부세 과세대상인 공시가격 11억 원(실거래가 15억 원 수준) 이상 주택 보유자들의 세부담이 약 30% 증가할 것으로 예상됩니다.
Q. 1기 신도시 재건축 지금 투자해도 될까요?
A. 분당 시범단지 정비계획 착수로 본격적인 사업 모멘텀이 시작되었습니다. 3713가구에서 6000가구로 확대되는 대규모 사업으로 시범우성이 6월 19억원 신고가를 기록하는 등 재건축 기대감이 반영되고 있습니다. 다만 공공기여 15% 부담과 주민 간 이견으로 사업 지연 위험이 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 대출 규제 대응: 주담대 6억원 제한으로 고가 아파트 거래 급감, 현금 확보 및 저가 우량 물건 선별 매수 전략 수립 필요
✓ 종부세 인상 대비: 공정시장가액비율 80% 상향 시 보유세 부담 급증 예상, 과세대상 주택 매각 또는 절세 구조 재편 검토
✓ 1기 신도시 재건축: 분당 시범단지 정비계획 착수로 선도지구 사업 가속화, 공공기여 협상 결과와 사업 일정 모니터링
✓ 지역별 차별화: G밸리 등 산업단지 인근 청년 임대 수요 집중지역과 재개발 호재 지역 선별 투자 기회 포착
[키워드 TOP 5]
대출 규제 충격, 급매물 증가, 종부세 인상, 분당 재건축, 1기 신도시 정비계획, AI PRISM
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