[주요 이슈 브리핑]
■ 공원규제 완화: 국토교통부가 재건축 등 정비사업과 3기 신도시의 사업성 개선을 위해 공원녹지법 개정을 추진하고 있다. 현행법은 5만㎡ 이상 또는 1000가구 이상 정비사업에서 전체 용지의 5%를 공원으로 확보해야 하지만, 인근에 공원이 있을 경우 면제하는 방안이 검토되고 있다. 도봉구와 노원구는 이미 관내 재건축 사업 추진 시 공원·녹지 의무 확보 완화를 건의했으며, 3기 신도시는 도시 면적의 30~35%가 공원인 상황이라 주택 공급 확대가 필요한 상황이다.
■ 풍선효과 조짐: 한국부동산원이 발표한 7월 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매지수 변동률이 6월 1.44%에서 7월 1.09%로 축소된 반면, 경기도는 0.12%에서 0.20%로 확대됐다. 주택담보대출을 6억 원 한도로 제한한 6·27 부동산 대책 여파로 상대적으로 가격이 높은 서울보다 경기로 매수세가 몰리는 현상이 나타나고 있다. 다만 서울 내에서도 송파구(1.28%), 강남구(1.24%), 서초구(1.13%) 등 강남3구는 재건축 추진 단지를 중심으로 상승세가 이어지고 있는 모습이다.
■ 정책 비일관성: 정부의 부동산 정책이 신뢰를 잃게 된 것은 공급 대책이 일관성을 보이지 못한 데다 수요 억제 정책의 단기적 효과에 치중했기 때문이다. 세제와 대출 규제로 시장이 일시적 안정화 기미를 보이면 인허가 물량을 줄이고, 시장 위기가 가시화하면 ‘벼락치기’ 공급 대책을 내놓으면서 정책적 효과가 제때 나타나지 못했다. 노무현 정부의 ‘8·31 종합대책’부터 이명박 정부의 그린벨트 해제, 박근혜 정부의 택지개발촉진법 폐지, 문재인 정부의 재건축 규제까지 ‘공급 감소→패닉바잉→뒷북 공급’의 악순환이 반복되며 시장 혼란을 키워왔다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. ‘용지 5%’ 공원 의무화 완화 추진…주택공급 확대 마중물 되나
- 핵심 요약: 국토교통부가 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률(공원녹지법) 개정을 추진하고 있다. 2005년 시행된 현행법은 대규모 정비사업에서 전체 용지의 5%를 공원으로 확보하도록 규정하고 있으나, 이를 완화하거나 인근에 공원이 있을 경우 면제하는 방안이 검토되고 있다. 도봉구와 노원구는 재건축 단지 내 또는 인근에 공원이 이미 조성되어 있음에도 추가 확보 의무가 사업성을 악화시킨다며 완화를 건의했다. 실제로 방학신동아1단지는 발바닥공원, 노원구의 상계보람은 온수근린공원 등과 인접해 있어 규제 완화 시 혜택이 예상된다. 3기 신도시의 경우 공원·녹지 비율이 30~35%에 달해 규제 완화로 주택 공급 확대와 분양가 인하 효과가 기대된다.
2. 서울 아파트 매매가 상승폭 1.44→1.09% 축소…경기는 확대
- 핵심 요약: 한국부동산원이 발표한 7월 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매지수 변동률이 1.09%로 전월(1.44%)보다 상승폭이 축소된 반면, 경기도는 0.12%에서 0.20%로 확대됐다. 이는 주택담보대출을 6억 원 한도로 제한한 6·27 부동산 대책의 영향으로 고가 주택 중심의 서울보다 경기도로 매수세가 이동하는 ‘풍선효과’ 조짐으로 해석된다. 서울 내에서도 송파구(1.28%)는 잠실·송파동 재건축 추진단지 위주로, 강남구(1.24%)는 압구정·개발동 구축 위주로, 서초구(1.13%)는 잠원·반포동 위주로 상승세가 이어지고 있다. 지난달 서울 평균 집값은 9억 2645만 원, 수도권은 6억 1311만 원, 경기도는 4억 7489만 원을 기록한 상황이다.
3. 공급감소→패닉바잉→뒷북공급…“이젠 샤워실의 바보짓 멈춰야”
- 핵심 요약: 역대 정부의 부동산 정책이 공급 대책의 일관성을 잃고 수요 억제 정책의 단기적 효과에 치중하면서 ‘공급 감소→패닉바잉→뒷북 공급’의 악순환이 반복되어 왔다. 노무현 정부는 8·31 종합대책으로 강력한 규제를 도입했으나 재건축 초기 단지에 규제가 비껴가면서 매수세가 이동했고, 이명박 정부는 연간 13만 가구의 공공 인허가 물량을 공급했으나 부산 등 지방 집값이 급등했다. 박근혜 정부는 택지개발촉진법 폐지로 공공 물량이 7만 6000가구로 감소했으며, 문재인 정부는 강력한 규제로 패닉바잉을 초래해 8·4 공급 대책을 내놓았으나 대부분 실현되지 못했다. 윤석열 정부는 PF 위기로 인허가 물량이 13년 만에 최저 수준으로 감소한 상황이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “초고층 개발로 한남 넘본다”…신흥 부촌으로 뜨는 성수1~4지구
- 핵심 요약: 서울 성동구 성수동 1·2가의 성수전략정비구역 14지구가 총 9400여 가구, 최고 250m(약 70층) 높이의 초고층 단지로 개발되며 신흥 부촌으로 주목받고 있다. 이 지역은 53만㎡ 면적의 평지로 한강변을 따라 성수대교와 영동대교 사이에 위치해 남향의 한강 조망이 가능하고, 서울숲과 인접해 있으며 강남 접근성도 우수한 입지적 장점을 갖추고 있다. 2016년부터 4개 지구 모두 조합이 설립되어 현재 시공사 선정, 서울시 건축 통합 심의를 앞두고 있다. 한신한강아파트 전용 84㎡는 올해 3월 26억 원에 신고가를 경신했으며, 최근에는 6·27 대출 규제로 거래가 뜸한 상황이다. 완공 후 전용 84㎡ 시세는 6070억 원에 이를 것으로 전망되고 있다.
5. 금리인하·교육세·빚탕감 ‘삼중고’ 겪는 은행, 부실여신 1년새 40% 폭증
- 핵심 요약: 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 무수익여신 잔액이 올해 6월 말 기준 4조 1027억 원으로 전년(2조 9465억 원) 대비 39.2% 증가했다. 이는 2018년(4조 3715억 원) 이후 7년 만의 최대치로, 경기 악화로 인한 소상공인과 서민들의 연체가 급증하고 있다. 각 은행의 무수익여신비율도 상승세로, KB국민은행은 0.24%에서 0.3%로, 신한은행은 0.19%에서 0.25%로 높아졌다. 특히 기업 부문 무수익여신이 43.5% 증가했고, 가계 무수익여신도 30.5% 늘었다. 중소기업의 이자보상배율은 지난해 -0.7배로 영업이익으로 이자조차 갚기 어려운 상황이다. 여기에 정부의 배드뱅크 출연 요구, 교육세율 인상, 기준금리 인하 추세까지 겹치면서 은행권의 어려움이 가중되고 있는 상황이다.
6. 신용카드로 국세 내면, 수수료 최대 0.4%P 인하
- 핵심 요약: 국세청이 영세 자영업자가 신용카드로 부가가치세와 종합소득세를 납부할 때 부담하는 수수료를 최대 0.4%포인트 인하한다고 발표했다. 일반 납세자의 카드 수수료율도 0.1%포인트 낮아지며, 체크카드 납부 수수료율도 영세 자영업자는 0.15%, 일반 납세자는 0.4%로 인하된다. 이번 조치는 경기부진 장기화로 어려움을 겪는 소상공인들을 지원하기 위한 것으로, 임광현 국세청장은 납세자 부담 완화를 위해 신용카드사 등 유관기관과 적극 협의했다고 밝혔다. 국세 체납 관련 신용정보제공 기준금액 상향 요구에 대해서도 기획재정부에 법령 개정을 적극 건의하기로 했다. 소상공인연합회에 따르면 지난해 문을 닫은 사업장이 100만 8282곳에 달하는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 공원녹지법 개정으로 어떤 지역이 혜택을 받을까요?
A. 노원·도봉 등 공원 인접 재건축 단지와 3기 신도시가 주요 수혜 지역입니다. 현행법은 대규모 정비사업에서 전체 용지의 5% 이상을 공원으로 확보하도록 규정하고 있으나, 이를 완화하거나 인근에 공원이 있을 경우 면제하는 방안이 검토되고 있습니다. 노원구와 도봉구는 상계보람(온수근린공원), 상계주공10단지(민들레어린이공원), 방학신동아1단지(발바닥공원) 등 15개 이상 단지가 공원과 인접해 있어 규제 완화 시 사업성이 크게 개선될 것으로 보입니다. 3기 신도시의 경우 공원·녹지 비율이 전국 평균의 1.9배, 서울 평균의 2.9배에 달하는 과도한 상황으로, 규제 완화 시 주택 공급 확대와 분양가 인하 효과를 기대할 수 있습니다.
Q. 서울과 경기도 주택시장 흐름이 어떻게 달라지고 있나요?
A. 서울은 상승세 둔화, 경기도는 확대되는 ‘풍선효과’가 나타나고 있습니다. 7월 서울 아파트 매매지수 변동률이 1.09%로 전월(1.44%)보다 상승폭이 축소된 반면, 경기도는 0.12%에서 0.20%로 확대되었습니다. 주택담보대출을 6억 원 한도로 제한한 6·27 부동산 대책의 영향으로 고가 주택 중심의 서울보다 경기도로 매수세가 이동하는 현상이 뚜렷합니다. 다만 서울 내에서도 송파구(1.28%), 강남구(1.24%), 영등포구(1.34%) 등 재건축 추진 단지와 핵심 입지 지역은 상승세가 이어지고 있어 지역별 차별화가 심화되고 있습니다. 지난달 서울 평균 집값(9억 2645만 원)과 경기도(4억 7489만 원)의 격차를 고려할 때 상대적 가격 메리트와 교통 인프라 개선 지역 중심으로 경기도 수요가 확대될 전망입니다.
Q. 성수 1~4지구 재개발은 어떤 특징이 있으며 투자 가치가 있을까요?
A. 한강 조망권과 서울숲 인접성이 핵심 가치로, 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 성수 14지구는 53만㎡ 규모로 한강변을 따라 성수대교와 영동대교 사이에 위치한 평지에 있어 남향의 한강 조망이 가능합니다. 최고 250m(약 70층) 높이로 개발되어 한강 조망권 확보에 유리하며, 서울숲과 가까운 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 4개 지구 모두 조합이 설립되어 시공사 선정과 서울시 통합 심의를 앞두고 있으나, 아직 사업시행 인가 단계의 감정평가가 이루어지지 않아 조합원 권리가액·분담금은 정해지지 않았습니다. 한신한강아파트 전용 84㎡는 올해 3월 26억 원에 신고가를 기록했으며, 완공 후에는 6070억 원 수준으로 예상됩니다. 6·27 대출 규제로 현재 거래는 뜸한 상황이므로, 한강 조망권과 향후 사업 진행 과정의 리스크를 종합적으로 검토한 후 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 공원녹지법 개정: 노원·도봉 등 공원 인접 재건축 단지와 3기 신도시 주택 공급 확대 예상, 해당 지역 가격 변동성과 사업 추진 일정 주시 필요
✓ 수도권 풍선효과: 서울은 1.09%로 상승세 둔화되고 경기는 0.20%로 확대, 강남 재건축과 경기도 중저가 아파트 등 지역별 차별화 현상 고려
✓ 성수 14지구: 최고 70층 한강 조망권 개발로 완공 후 전용 84㎡ 기준 6070억 전망, 사업 진행 단계별 투자 시점 검토 및 조합원 지위 확보 여부 확인
✓ 금융권 건전성: 은행 무수익여신 39.2% 증가에 교육세·금리인하 악재 가중, 대출 의존도 낮추고 금융기관별 여신 정책 변화 모니터링 강화
✓ 소상공인 지원: 국세 카드 수수료 최대 0.4%포인트 인하 등 정책 지원 확대, 임대 안정성과 상업용 부동산 임차인 사업성 재평가 기회 검토
[키워드 TOP 5]
공원녹지법 개정, 서울-경기 풍선효과, 성수동 초고층 재개발, 은행 부실여신 증가, 소상공인 수수료 인하, AI PRISM, AI 프리즘
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