[주요 이슈 브리핑]
■ 토허구역: 정부가 외국인의 국내 주택 매입 급증 차단을 위해 서울 전역과 경기도 23개 시군, 인천 7개 자치구를 토지거래허가구역으로 묶었다. 수도권 내 외국인 주택거래가 2022년 4568건에서 2024년 7296건으로 매년 26% 이상 급증하는 가운데 외국인들이 해외 자금으로 6·27 대출규제를 회피할 수 있어 내외국인 역차별 논란이 거세지고 있었다.
■ 규제 대상: 이번 토허구역 지정은 아파트뿐 아니라 단독·다가구·연립·다세대 주택 모두가 포함되는 포괄적 규제다. 외국인은 이들 지역에서 주택 구매 시 시군구청장 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 내 입주하고 2년간 실거주해야 한다. 다만 오피스텔은 법규상 일반업무시설로 분류되어 제외됐으며, 부동산업계는 강남과 여의도 등 고가 오피스텔로 투자 수요가 이동할 가능성을 제기하고 있다.
■ 시장 동향: 서울 아파트 매매시장은 6·27 대출규제 이후 상승폭이 지속 둔화하다 지난주 반등했으나 다시 주춤하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주 서울 매매가격 상승률은 0.14%에서 0.10%로 축소됐으며, 강남구(0.15%→0.13%), 송파구(0.38%→0.31%) 등 주요 지역에서 상승세가 둔화됐다. 특히 서초구 전세시장은 3307가구 규모의 메이플자이 입주 영향으로 9주 연속 하락하며 총 1.07% 떨어졌고, 84㎡ 기준 19억 원에서 14~16억 원대로 하락했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 단독·연립도 실거주 의무…“稅부담 강화 등 후속 조치 필요”
- 핵심 요약: 외국인의 국내 부동산 매입이 빠르게 증가하며 내국인 역차별 논란이 거세지고 있다. 국토교통부에 따르면 수도권 내 외국인 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 2024년 7296건으로 매년 26% 이상 증가했다. 외국인들이 해외 자금을 활용해 6·27 대출규제를 회피할 수 있어 문제가 되었다. 특히 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 투자가치가 높은 지역에 집중 매입하는 투기 논란도 일었다. 이에 정부는 외국인 토허구역을 대대적으로 도입했으나, 외국인 투기 목적 거래 차단을 위해 취·등록세와 양도세 중과 등 세 부담 강화가 추가로 필요하다는 지적이 제기되고 있다.
2. “韓청년 빚부담 과도…임대시장 활성화해야”
- 핵심 요약: 기요타키 노부히로 미국 프린스턴대 교수가 세계경제학자대회(ESWC) 현장에서 한국 청년층의 부동산 관련 부채 부담이 크게 증가하고 있다고 경고했다. 2008년 글로벌 금융위기를 예측한 ‘기요타키-무어’ 모델로 유명한 그는 가계부채 문제가 한국뿐 아니라 미국·일본 등 전 세계적 현상이라고 지적했다. 그는 주거, 분배, 복지 관련 논문에서 청년·저소득층 보호를 위해 임대시장 활성화를 대안으로 제시했으며, 주택담보인정비율(LTV) 강화가 오히려 청년층에 불리할 수 있다고 분석했다. 이는 최근 금융위원회의 ‘6·27 대책’에서 강화된 LTV 규제 영향에 대한 우려와도 일맥상통하는 견해다.
3. 반등 후 숨죽인 시장…서초구 전세는 입주 여파로 9주째 하락
- 핵심 요약: 6·27 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매 가격이 반등했다가 다시 상승폭이 축소됐다. 한국부동산원 발표에 따르면 8월 둘째 주 서울 매매 가격 상승률은 0.14%에서 0.10%로 감소했다. 강남구(0.15%→0.13%), 송파구(0.38%→0.31%), 마포구(0.14%→0.11%), 용산구(0.22%→0.13%) 등 대부분 지역에서 상승세가 둔화됐다. 서초구 전세시장은 메이플자이 3307가구 입주 영향으로 9주 연속 하락하며 총 1.07% 하락했다. 전용 84㎡ 기준 전세가는 6월 초 19억 원에서 최근 14~16억 원대로 내려왔다. 향후 래미안트리니원 2091세대 입주를 앞두고 있어 서초구 전세 가격 하락세는 당분간 지속될 전망이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 실거주 안하는 외국인 이제 수도권 집 못산다
- 핵심 요약: 정부가 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정된 지역은 서울시 전체와 경기 수원·성남·용인·과천·고양 등 23개 시군, 인천 중구·미추홀구 등 7개 자치구로, 경기 양주·이천·의정부 등 8곳과 인천 동구·강화군·옹진군만 제외됐다. 이번에 지정된 토허구역은 8월 26일부터 1년간 효력이 발생한다. 외국인은 이 지역 주택 구매 시 시군구청장의 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 내 입주하고 취득 이후 2년간 실거주해야 한다. 위반 시 이행명령과 이행강제금이 반복적으로 부과된다. 이상경 국토부 1차관은 “외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단해 집값을 안정시키겠다”고 밝혔다.
5. 단독·연립도 실거주 의무…“稅부담 강화 등 후속 조치 필요”
- 핵심 요약: 이번 외국인 토허구역 지정에는 아파트뿐 아니라 단독·다가구·연립·다세대 주택 모두가 포함된 것이 특징이다. 현재 서울의 강남·서초·송파·용산구 토허구역은 아파트만 대상으로 하고 있으나, 이번 규제는 모든 유형의 주택으로 확대됐다. 자금조달계획과 입증자료 제출도 강화되어 외국인은 거래계약 체결일로부터 30일 이내 자금조달계획서와 증명서류를 제출해야 한다. 국토부는 “국제법상 정당한 공공이익을 위해 자국 토지 소유권에 대한 규제 권한이 인정된다”고 설명했다. 한편, 이번 대책에 오피스텔이 제외되어 ‘풍선효과’가 우려된다. 부동산업계는 서울 강남과 여의도 등의 고가 오피스텔로 투자 수요가 옮겨갈 가능성을 제기하고 있다.
6. APEC 인천회의로 눈도장…마이스 인프라 ‘합격점’
- 핵심 요약: 인천시가 ‘아시아태평양경제협력체(APEC) 인천회의’를 성공적으로 개최하며 국제사회에 도시 경쟁력을 알렸다. 21일간 디지털·인공지능(AI) 장관회의 등 200여 차례 회의와 5800명의 국제 인사들이 참여한 이번 행사에서 참가자 설문 결과 평균 만족도는 95.2점을 기록했다. 분야별로는 △수송 95.3점 △숙박 93.5점 △문화 프로그램 95.8점 △관광 94.8점 △시설 96.3점을 기록했다. 인천은 송도국제도시를 중심으로 중구 개항장, 월미도 등으로 구성된 관광 코스를 통해 도시의 미래 비전을 홍보했다. 특히 K-콘랜드 사업이 ‘2025년 외국인 투자유치 프로젝트 상품화 지원사업’에 최종 선정되는 성과도 거뒀다. 오는 10월 APEC 재무장관회의와 세계한인경제인대회 등 추가 국제행사가 예정되어 있어 마이스산업 인프라가 한 단계 도약할 전망이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 외국인 토허구역 지정으로 국내 부동산 시장에 어떤 변화가 생길까요?
A. 규제 제외 부동산으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 높습니다. 외국인의 서울 및 수도권 주택 매입이 매년 26% 이상 급증하던 추세가 차단되면서 고가 주택 시장의 과열 양상이 진정될 것으로 보입니다. 특히 규제 대상에서 제외된 오피스텔로 투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 예상되며, 강남과 여의도 등 주택으로 활용되는 고가 오피스텔의 가격 상승 가능성이 있습니다. 다만 향후 외국인 대상 세제 강화 등 후속 조치 가능성도 있어 정책 변화에 유의하며 투자하는 것이 바람직합니다.
Q. 서울 아파트 가격은 앞으로 어떤 패턴으로 움직일 것으로 예상되나요?
A. 당분간 규제 영향으로 상승세가 제한되나 우량 입지 중심으로 선별적 상승이 전망됩니다. 6·27 대출규제 영향으로 서울 아파트 가격은 향후 45개월, 길게는 반년까지 제한적 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 다만 재건축 추진 단지와 학군지 등 우량 입지 물건은 꾸준한 수요를 바탕으로 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 높습니다. 강남 3구와 한강벨트 지역은 상승세가 둔화되고 있으나 여전히 상승 추세를 유지하고 있어, 입지와 희소성을 갖춘 물건 중심의 선별적 투자 접근이 효과적인 전략이 될 것입니다.
Q. 대규모 입주 단지가 있는 지역의 전세 투자는 어떻게 대응해야 할까요?
A. 전세가 하락 리스크에 대비해 임대 구조 다변화와 장기적 투자 관점이 필요합니다. 서초구 사례에서 보듯 대규모 입주 단지가 있는 지역은 전세가가 단기간에 크게 하락할 수 있습니다. 메이플자이 입주 영향으로 9주간 전세가가 1.07% 하락했으며, 전용 84㎡ 기준 19억 원에서 14~16억 원대로 내려왔습니다. 향후 래미안트리니원 등 추가 입주를 앞둔 지역은 전세가 하락 위험이 지속될 전망입니다. 투자자는 전세를 반전세로 전환하거나 임대료 조정을 통해 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다. 또한 입주 물량 집중 시기를 피해 장기 투자 관점에서 접근하고, 입주 예정 단지 정보를 사전에 파악하여 리스크를 관리하는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 오피스텔 투자 전략: 외국인 토허구역 규제에서 제외된 오피스텔 수요 증가 가능성, 강남·여의도 등 우량 입지 오피스텔 가격 동향 중점 모니터링
✓ 서울 아파트 매매시장: 규제 영향으로 상승세 둔화되나 재건축 추진 단지와 학군지 등 우량 입지 중심으로 선별적 투자 접근 유효
✓ 입주 물량 집중 지역: 서초구 메이플자이(3307가구), 래미안트리니원(2091세대) 등 대규모 입주 영향으로 전세가 하락세 지속 예상
✓ 외국인 투자 규제 후속: 취득세·양도세 중과 등 세제 강화와 실거주 모니터링 강화 가능성 염두에 두고 중장기 투자 계획 수립
✓ 규제 영향 기간: 부동산 규제 영향은 보통 4~5개월에서 길게는 반년까지 지속되므로 중장기적 관점의 투자 전략 필요
[키워드 TOP 5]
외국인 토허구역 지정, 오피스텔 풍선효과, 서울 아파트값 상승세 둔화, 서초구 전세가 하락, 입주 물량 영향, AI PRISM, AI 프리즘
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