#유주택자인 김 씨는 최근 서울 지역 내 아파트 매수 계획을 고려하던 중 지난 2025년 10월 15일 정부가 주택시장 안정화 대책을 발표하자 머리가 복잡해졌다. 서울 지역이 조정대상지역과 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 해당 지역에서의 갭투자는 사실상 불가능해 매수 계획을 잠시 보류하고 다른 세금 전략 수립이 필요해졌다.
김 씨와 같은 많은 이들에게 영향을 미치고 있는 이번 대책에서 정부가 발표한 조정대상지역 및 투기과열지구와 토지거래허가구역은 서울 전역, 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 조정대상지역은 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 그 효력이 발생한다.
이러한 광범위한 지역 지정은 부동산 관련 주요 세금에 직접적인 변화를 가져오며 주택 소유자 및 예비 매수자들의 면밀한 세금 전략 수립이 필요한 시점이다.
조정대상지역 지정, 취득세와 양도세는 어떻게 달라질까?
2025년 10월 16일부터 조정대상지역 내 주택 취득 시 취득세 부담에 상당한 변화를 초래할 수 있다. 기존에는 비조정대상지역에서 2주택까지는 취득세 중과가 없었으나 해당 지역이 조정대상지역으로 편입되면 2주택부터 취득세 중과 대상이 된다는 점을 유념해야 한다. 따라서 이번에 조정대상지역으로 새롭게 지정된 지역에서 주택을 취득할 계획이 있다면 본인의 현재 보유 주택 수를 정확히 파악하고 예상되는 취득세 부담을 사전에 철저히 대비해야 한다.
양도소득세의 경우 1세대 1주택 비과세를 받으려면 조정대상지역 내 주택 취득 시 ‘거주 요건’을 충족해야 한다. 이때 거주 요건은 양도 시점이 아닌 취득 당시의 조정대상지역 여부를 기준으로 적용된다. 지난 2017년 8월 2일 대책 이후 조정대상지역이 확대되었으나 이후 일부 지역 해제로 강남3구와 용산구만이 조정대상지역으로 남으며 거주 요건 적용 대상 지역이 일시적으로 축소된 바 있다. 그러나 이번 대책으로 조정대상지역이 광범위하게 재확대되면서 거주 요건 적용 범위 또한 넓어졌다.
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한편 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 양도 시 중과세율 적용이 한시적으로 유예된다. 만약 이 유예 기한이 연장되지 않거나 관련 세법 개정이 이루어지지 않는다면 유예 기간 이후에는 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제가 불가피하다.
토지거래허가구역, 부동산 거래 시 무엇을 주의해야 할까?
토지거래허가제란 토지거래허가구역 내 거래 시 해당 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도를 말한다. 2025년 10월 15일 발표일 이후 거래하는 물건에 대해 서울 전역과 경기도 12개 지역 소재 아파트(동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택 포함)의 경우 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 적용된다. 만약 실거주 의무 위반 시 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 이 구역에서는 유주택자의 거래가 제한되어 기존의 주택을 처분하고 나서 신규 주택을 매수해야 할 수 있다.
다만 토지거래허가구역 내 거래하는 모든 주택이 허가 대상이 되는 것은 아니다. 경매 취득, 증여나 상속으로 인한 취득, 오피스텔이나 빌라 등 비아파트 취득의 경우가 이에 해당한다. 하지만 증여의 경우 무상 증여하는 경우에 한하여 허가 대상에서 제외하며 대출채무나 보증금을 함께 이전해주는 부담부증여는 매매 거래가 포함되어 있어 관할 관청의 허가를 받아야 한다. 또한 토지거래허가구역 지정 효력일인 2025년 10월 20일 이전 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 예외적으로 관할 관청의 허가를 받을 필요가 없다.
이번 10월 15일 주택시장 안정화 대책은 주택 소유자 및 예비 매수자들의 세금 부담에 상당한 변화를 가져온다. 주택의 취득 시점, 해당 지역의 규제 상황, 보유 주택 수, 그리고 계약 시점 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 세금 결과가 달라질 수 있다. 따라서 부동산 거래를 계획하고 있다면 이러한 복잡한 규정들을 명확하게 이해하고 본인의 상황에 맞는 최적의 세금 전략을 수립하는 것이 중요하다. 특히 부동산 규제에 따른 세법 적용에 대한 내용이 바뀔 수 있으므로 부동산 전문 세무사 또는 관련 전문가와 상담하여 정확한 세금 정보를 얻는 것을 권한다.
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