“현 정부가 서울 강남 등 과열지역만 골라 집값을 잡겠다는 ‘핀셋 규제’에 나섰지만 공급을 통한 가격 조정 효과를 도외시해 시장이 엉뚱한 방향으로 나아가고 있는 겁니다. 수요와 공급의 메커니즘을 고려하지 않는다면 강남 지역에서는 시장이 정책을 이기는 상황이 지속될 것입니다.”
부동산 전문가들은 서울 강남 등을 겨냥한 현 정부의 ‘핀셋 규제’가 먹히지 않는 이유로 공급 부족을 꼽았다. 수년 전부터 서울에 주택 물량이 부족하다는 지적이 끊이지 않았지만 수요 억제에만 집중하면서 기대했던 정책 효과를 거두지 못하고 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장이 과열됐다고 판단되면 공급 물량을 늘려 가격이 오르는 속도를 늦추는 게 정상인데 현 정부는 재건축 규제를 통해 계속해서 서울 주택공급에 제동을 걸었다”며 “이에 대기 수요가 넘쳐나는 강남의 집값을 더욱 치솟게 만드는 상황을 유발했다”고 말했다. 한 시중은행 부동산담당자도 “다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 등의 정책을 통해 강남 부동산 시장에 유통되는 물량을 현저히 줄여놓았다”며 “이에 한 두건의 거래만으로도 가격이 치솟는 이상 급등 현상이 지속되고 있는 것”이라고 분석했다.
실제로 서울시의 경우 인구 1,000명당 보유한 주택 수는 340채 수준으로 미국, 프랑스 등 선진국의 400~500채에 크게 못 미친다. 여기에 지은 지 30~40년 된 노후화된 아파트도 많아 새 아파트에 대한 수요가 많은데 공급이 따라가지 못해 매도자들은 더 가격이 오를 때까지 기다리고 매수자들은 어쩔 수 없이 매도자의 호가에 따라 붙는 현상이 이어지고 있다. 매도자 우위 시장 국면이 이어지면서 서울 주요 강남 아파트는 최고가를 찍거나 참여정부 시절인 2006년 최고점 수준에 근접한 상황이다.
이에 전문가들은 공급정책 카드를 병행하지 않으면 강남 과열 현상은 계속될 것이라고 전망한다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “과열을 진정시키기 위해 못 팔게 하고 못 사게 하고 대출을 규제하는 것은 일시적으로 필요하지만 강남은 기본적으로 공급이 받쳐주지 않기 때문에 집값이 잡히지 않는 것”이라며 “지금처럼 수요 억제에 치우친다면 강남 집값을 관리하기가 더욱 힘들어질 수도 있다”고 전망했다.
한 부동산 전공 대학교수는 “공급이 정체된 상황에서 내년에 다주택자들이 임대사업자로 등록해버리면 강남에서 앞으로 4~5년 동안 매물이 지금보다 더 안 나올 수 있다”며 “강남 부동산 시장이 정부가 원하지 않는 방향으로 흘러갈 수 있다”고 말했다.
최근 정부가 수도권을 중심으로 그린벨트를 풀어 공공주택지구 조성을 통해 앞으로 5년간 100만가구 규모의 공적 주택을 공급한다고 발표해 정책 방향 변경 신호를 보여주기는 했지만 실수요가 많은 강남이나 서울에 충분히 공급하지 않을 경우 강남과 외곽 지역의 집값 양극화는 더욱 심화될 것이라는 지적도 나온다.
강남의 한 부동산 공인중개사 대표는 “앞으로 공공주택지구가 수요자가 정말로 원하는 지역에 조성될지, 그곳에 사람들이 선호할 만한 주거형태가 얼마나 공급될지 두고 봐야 한다”며 “그렇지 않으면 오히려 물량 폭탄만 야기해 정책 실패로 이어질 수 있다”고 지적했다.
/한동훈기자 hooni@sedaily.com
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