문재인 정부가 들어서면서 다시 강남 재건축과 다주택자가 주택정책의 표적으로 급격히 재등장했다. 결과는 지난 노무현 정부 때 그랬듯이 ‘똘똘한 한 채’인 서울 강남 고가아파트의 가격 앙등이라는 반복되는 결과를 초래했다. 그러나 노무현 정부 때의 시장 여건과는 사뭇 다르다. 뜨거웠던 분양시장으로 인한 공급과잉 문제가 아파트 입주를 시작으로 현실화되면서 이미 하락세로 접어든 지방뿐 아니라 경기도에서도 매매가 상승세 둔화와 전세가 하락세가 시작되고 있다. 노무현 정부 때와는 달리 강남 재건축의 국지적 가격상승이 주변 지역으로 파급되던 현상이 관측되지 않는다. 오히려 수도권 외곽으로부터 시장침체의 여파가 서울 쪽으로 몰려올 듯한 형국이다. 부동산 시장에 대한 규제 강도를 마냥 높이기보다는 조심스럽게 경착륙의 가능성을 살펴야 할 시점인 듯하다.
이런 와중에 지난 21일 국토교통부가 강남권 재건축아파트의 경우 최고 8억4,000만원, 평균 4억4,000만원이라는 재건축부담금 산정 시뮬레이션 결과를 내놓아 보도하게 했다. 8·2대책 이후에도 급등한 강남 재건축아파트에 대한 경고성 이벤트였던 것 같다. 그러나 이 국토부의 산정치는 예상되던 부담금 수준을 심각하게 초과해 많은 논란을 불러일으키고 있다. 재건축 시장을 안정시키는 효과가 있을지는 지켜봐야겠으나 재건축부담금 산정방식의 합리성에 의문을 던졌으며 재건축부담금의 위헌성 논란도 다시 점화시켰다.
위헌 소지가 없다는 국토부의 주장과 달리 헌법불합치 판정을 받은 토지초과이득세 관련 논란거리 중 재건축부담금에도 유효한 것들이 많다. 거기에 더해 재건축부담금은 추가적인 고민이 있다. 지금은 과거 개발이익환수제도들이 시도됐던 성장기가 아니라 언제든 가격이 장기간 하락할 수 있는 저성장기라는 점, 과세 대상이 개인이 아니라 다양한 시점에 해당 주택을 구매한 다양한 조합원들의 집합이라는 점이다. 이로 인해 재건축부담금이 가진 미실현이익에 대한 과세라는 문제점이 더 심각해진다. 토지초과이득세의 헌법 불합치 판정에서 요구된 사항 중 하나인 ‘과세 대상 이득의 공정하고 정확한 계측’은 이번 국토부 시뮬레이션 결과에 대한 논란에서 보이듯 단순히 해결될 수 있는 문제는 아닌 것 같다. 사업단위별 계측의 합리성이 보장되더라도 개별 조합원의 과세 대상 이득에 대한 계측이 필요한지 고민해볼 필요가 있다. 이 밖에도 ‘납세자의 담세능력’ ‘양도세와의 이중과세’ ‘재개발 및 개별필지 재건축과의 형평성’ 문제 등도 논란의 여지가 있다.
가장 우려스러운 부분은 현 구조의 재건축부담금이 수용되고 유지되는 경우 향후 서울 중심지역의 유일한 주택공급 수단인 재건축 진행이 극히 어려워질 가능성이 높다는 점이다. 개발이익환수제도의 부작용은 개발행위 자체가 위축된다는 점이다. 형식적으로는 결과적 이익에 대한 과세라 사업 진행에 영향을 미치지 않는다고 주장할지 모르지만 현실에서는 사전적으로 불확실한 개발비용으로 산정되기 때문이다. 그래서 개발부담금도 징수율을 50%에서 25%로 조정했다. 재건축사업은 안정적인 정기예금과 다르다. 언제든지 관련 규제가 강화돼 사업이 멈출 수도 있고 급등하던 주택 가격이 어이없이 급락할 수도 있다. 여러 어려움을 넘어 재건축이 완료된 사업지의 사후적 개발이익은 높을 수 있다. 그래서 재건축사업이 가격 상승기에 활성화될 수밖에 없다. 이번 재건축부담금의 실질적 부과로 여러 재건축사업의 진행이 멈추게 된다면 이는 재건축부담금이 과도하다는 의미다.
도심지역의 고밀 재건축은 더 많은 사람을 고용중심지와 가까운 곳에 살게 해 교통비용을 감소시키고 환경오염을 줄이는 사회적 편익을 발생시킨다. 재건축을 포함한 광의의 재건축이 합리적인 수준에서 진행될 여지를 남기기 위해서는 유예기간이 만료돼 시행될 재건축부담금의 폐지가 바람직하나 유지를 전제로 한다면 개발이익환수 수준의 상당한 조정이 필요하다고 판단된다.
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