정부의 일방향 부동산 정책이 가져온 부작용의 징후는 매수세를 꺾어 나타난 거래 실종과 재건축 규제 여파에 하락세로 반전한 전셋값, 여기에 낙폭을 키우고 있는 지방 주택가격과 장기적으로는 서울 주택시장의 수급 불안 등이다.
서울 집값을 잡기 위해 매수세 틀어막기에 초점을 맞춘 정책이 시장의 흐름을 가늠하기 힘든 불안한 진폭만 키웠고 이런 상황에서 전셋값 하락에 전전긍긍하고 있는 갭투자자들이 매도에 나선다면 시장 혼란이 가중될 것이라는 얘기다. 익명을 요구한 한 부동산 정책 전문가는 “가격이 가파르게 오른 서울 주택에 대해 수요억제책은 한시적인 효과는 낼 수 있지만 장기적으로 그 수요가 없어지지 않는 한 언젠가는 폭발할 수 밖에 없다”고 지적했다.
5일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값 상승률은 지난해 9월에는 8·2대책 여파로 0.01% 하락했으나 10월부터 상승폭을 확대하더니 2월에는 1.39%까지 올랐다. 이는 2008년 6월 이후 최대 상승폭이었다.
그러나 재건축 초과이익환수제 예상금액 발표 및 재건축 안전진단 강화 등의 정책이 잇따라 발표되고 DSR(총부채원리금상환비율), 조정지역내 양도소득세 중과 등의 시행을 앞두면서 상승률이 둔화되기 시작했다. 감정원이 발표하는 주간 아파트 변동률은 지난 26일 기준 0.21%로 지난주보다 0.01%포인트 내렸다. 과거에 비해 상승률은 높은 상태지만 당분간 둔화 추세가 지속될 것이란 전망이 우세하다.
문제는 이같은 서울 아파트 가격 둔화세가 오로지 정부의 수요 억제책에 기반하고 있다는 점이다. 대표적인 것이 재건축초과이익환수 부담금 추정액 발표다. 국토교통부가 구체적인 단지명을 밝히지 않은 채 평균 4억4,000만원, 최대 8억4,000만원 원의 초과이익환수 부담금 추정액을 발표하면서 매수세가 급감했다. 섣불리 재건축 아파트를 샀다가 초과이익환수 부담금 폭탄을 맞을 수 있다는 불안감 때문에 대기 매수자들이 관망에 들어갔기 때문이다. 재건축 안전진단 강화 역시 결국 수요를 억제해 집값을 낮추는 역할을 했다. 재건축 사업이 늦춰질 가능성이 커지면서 재건축 수요가 급격히 줄었다.
시장 전문가들은 이 같은 거래 실종 이후 시장을 가늠하기 어려운 점이 문제라고 지적한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “ 그동안 정부 정책은 서슬 퍼렇게 집값을 잡는데 올인한 것이었다”며 “지금처럼 단기 상승폭이 둔화되는 효과는 가져올 수 있겠지만 진짜 내리는 것인지 예상하기 힘든 상황”이라고 전했다.
이런 가운데 하락세로 돌아선 서울과 수도권 주요 지역의 전세값 하락도 새로운 불씨로 작용할 공산이 크다. KB국민은행이 발표한 2월 주택통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 평균 68.5%를 기록하며 70% 이하로 하락했다. 갭투자자들이 내놓은 전세물건이 많은 데다 수도권의 아파트 입주물량도 증가하면서 최근 전셋값은 약보합세가 지속되고 있기 때문이다. 갭투자자들의 불안감은 커지고 있다. 적당한 임대료의 세입자를 구하지 못하면 집을 처분해야 하는데 지금처럼 거래가 힘든 형편에서 그것도 여의치 않아 보인다. 한 부동산 전문가는 “대출을 끼고 무리하게 투자에 나선 갭투자자들이 세입자를 못 구해 고통스러운 상황을 맞을 수 있다”고 말했다.
이와 함께 당장 현실화 가능성이 있는 부작용은 지방 주택시장의 붕괴다. 지방 주택시장은 가뜩이나 공급과잉이 예고된 상황에서 정부의 규제책이 ‘카운터펀치’로 작용했다. KB국민은행 부동산시세의 올해 두 달(2017년 말 대비 19일 기준) 지방 아파트값을 보면 광역시를 제외한 강원과 충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주 등 8개도 지역은 평균 0.25% 하락했다. 심교언 교수는 “일부 지방의 주택 가격이 3~4% 가량 떨어지는, 말 그대로 폭락세로 이어질 가능성이 적지 않다”고 전망했다.
서울의 주택공급을 배제한 정책도 앞으로 부동산 시장의 발목을 잡을 요인으로 지목된다. 재건축 억제는 주택공급 축소로 이어질 수 밖에 없는데 양질의 주택 수요는 꾸준하다. 일례로 올해 서울에서 공급예정인 아파트 42만 9,579가구(조합원 및 일반분양 포함) 중 불과 8%(3만4,805가구)만 택지 등에서 공급하는 주택이다. 나머지 92%는 모두 재건축·재개발·지역주택조합 등에 의해 추진된 사업장에서 공급이 이뤄진다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “재건축 규제를 강하게 하면 서울주택시장에 대한 공급은 줄어들 수 밖에 없다”며 “양질의 주택을 원하는 수요에 맞춰 공급을 해주지 않으면 향후 부작용이 나타날 수 밖에 없다”고 말했다. /이혜진기자 hasim@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
hasim@sedaily.com
