민간 주택 시장에서 1주택자는 무주택자와 함께 가장 비중 있는 수요 계층이다. 지난해 6월 김현미 국토교통부 장관이 취임 당시 제시한 통계를 보면 지난해 5월 전국 아파트 거래량에서 1주택자의 비중은 31%로 무주택자(53%) 못지 않은 비중을 차지한다.
더욱이 1주택자는 시장의 핵심 수요층이다. 거주는 하지 않은 채 단순한 시세차익만 노리는 가수요와 거리가 멀다. 기존 주택이라는 자산이 있기 때문에 시장을 안정적으로 떠받치는 유효 수요층이기도 하다.
그런데 정부가 벌이고 있는 집값과의 전쟁 속에서 집 한 채 가진 사람들이 애꿎은 피해를 보고 있다. 투기꾼으로 몰리는 다주택자처럼 과도한 세금 부담 압박에 시달리는 것은 아니지만 모든 정책 수혜가 무주택자에 집중되면서 반사적으로 불이익을 받고 있는 실정이다. 정부가 정책 과정에서 만든 ‘무주택자 vs 다주택자’라는 이분법적 대결 구도의 희생양인 셈이다.
현행 주택 청약제도는 가점제와 추첨제로 나눠 당첨자를 가리고 있다. 이중 △무주택기간(32) △부양가족 수(35) △청약통장가입기간(17)의 세 항목을 따져 고득점자 순으로 당첨자를 정한다. 이 때문에 인기 지역에서 1주택자가 가점제로 새 아파트를 분양받는 것은 사실상 불가능하다. 통장 가입기간이 아무리 길고 부양가족이 많아도 무주택기간 항목에서는 점수가 없는 탓이다.
그런데 정부가 지난해 청약제도를 개편하면서 서울 등 수도권의 1주택자는 소득 증가로 주거 상향 욕구가 생기더라도 더 나은 곳의 중소형 아파트를 분양 받을 권리를 사실상 박탈당했다.
바뀐 청약제도를 들여다 보자. 청약제도 개편 이후 민간택지의 85㎡(이하 전용면적 기준) 이하 중소형 아파트는 투기과열지구의 경우 전량 가점제로만 공급되고 있다. 청약조정대상지역 역시 가점제 적용 비중이 75% 이상으로 늘었다. 그나마 남은 25%조차 가점제에서 떨어진 무주택자들과 다시 치열한 당첨 경쟁을 벌여야 한다. 수도권 공공택지 내 아파트는 제도 개편 이전부터 이미 가점제 비중이 100%다. 서울 시내 전역을 포함해 과천, 성남시 분당구가 투기과열지구인데다 청약조정대상지역에 성남·하남·고양·광명·남양주 등 서울 인접 도시는 대부분 포함돼 있다는 점을 감안하면 1주택자가 수도권에서 새 아파트를 분양받는다는 것은 거의 불가능하다. 낙타가 바늘구멍을 통과하는 것만큼 어렵다.
현행 규정에 저가 소형주택 보유자는 무주택자로 인정해 주는 특례 규정이 있긴 하다. 수도권의 경우 60㎡ 이하면서 공시가격 1억3,000만원 이하인 주택 보유자는 아파트 청약때 무주택자로 인정된다. 하지만 이 정도 조건은 재개발 등 개발 압력조차 거의 없는 외곽지역의 노후 다세대·다가구주택에 국한된다. 특별한 경우를 제외하고는 무주택자로 인정되더라도 자금 능력 때문에 신규 아파트 청약자격 자체가 무의미한 저소득층이다.
물론 1주택자가 정책적으로 무주택자에 우선할 수는 없다. 그렇다고 단지 집 한 채 있다는 이유로 청약시장에서 완전히 배제되는 새 청약제도는 지나치게 가혹하다. 소득이 늘면 더 좋은 곳에 살고 싶어하는 주거 상향의 욕구는 당연하다. 이는 투기와도 거리가 멀다. 강남권의 고가 1주택 소유자는 배제하더라도 최소한 외곽지역의 중저가 주택 보유자들에게라도 새 아파트 당첨 기회의 문을 열어주는 정책적 배려가 아쉽다.
/건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com
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