16일 발표된 ‘12·16부동산정책’이 부동산의 수요와 공급, 금융과 세제를 망라했다는 점에서 전문가들은 대체로 ‘초강력 정책’이라고 평가했다. 다만 이번 정책을 통해 궁극적인 목표인 서울 부동산 가격 안정 효과에 대해서는 대체로 제한적일 것이라는 데 의견이 모였다. 일단 숨 고르기 장세가 예상되나 효과가 오래가지 못할 것으로 전망했다. 이번 대책으로 새롭게 나올 수 있는 매물의 양이 많지 않다는 이유가 그중 하나다. 오히려 분양가상한제 적용지역 확대로 신축 아파트의 인기나 청약 시장 경쟁률은 더욱 높아질 수 있다는 전망도 나오고 있다. 현금부자들의 놀이터만 될 수 있다는 비판도 나온다. 전문가들로부터 대책 평가와 시장전망을 들어봤다.
◇12월의 고강도 대책, 일단 ‘숨 고르기 장세’=대한부동산학회 회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “대출규제 강화로 진입 장벽을 높이면서 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황이 될 것”이라며 “당분간 시장은 정중동 상태를 보일 것으로 보인다”고 말했다. 초강력 대책에 따른 투기 수요 억제 효과도 있을 것으로 보는 시각도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 연구위원은 “9억원 초과 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고 시가 15억원 초과 주택에 대해 대출을 금지하는 정책 등이 눈에 띈다”며 “이번 대책으로 강남권 고가주택 진입 자체가 어려울 것으로 보이며 특히 단순 시세차익을 노린 갭 투자는 거의 불가능 할 것”이라고 진단했다.
문제는 이 같은 숨 고르기 장세가 지속되는지 여부다. 하지만 이에 대해서는 부정적인 시각에 적지 않다. 특히 상한제 대상지역 확대가 또 다른 부작용을 불러올 수 있다고 보고 있다. 박 수석 연구위원은 “(로또 청약 등) 소비자 잉여가 증가하는 만큼 청약 경쟁률은 더욱 치열해질 것”이라며 “다만 상한제 시행에 따른 공급부족 우려는 가격에 선반영돼 있어 경쟁률이 크게 오르지는 않을 것 같다”고 말했다.
서 교수 역시 “장기적인 공급부족 문제가 해소되지 않는 만큼 분양 아파트, 5년 이내 신축 아파트 중심으로 가격이 상승하는 풍선 효과가 나타날 것”이라며 “이번 대출규제로 서민이나 실수요자보다는 현금 보유자들을 중심으로 시장 재편이 가속화될 수 있다”고 평가했다.
◇‘퇴로 열었지만 나올 매물 적다’=이번 정책의 특징 가운데 하나는 다주택자들이 주택을 매도할 수 있는, 이른바 퇴로를 일부 열어줬다는 점이다. 내년 6월까지 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 경우 양도세 중과세가 면제된다. 전문가들은 일정한 소득이 없는 고령 다주택자들을 중심으로 시장에 매물을 내놓을 것으로 예상했지만, 실질적인 매물 확대 효과에 대해서는 “숨통을 틔워주는 수준”이라고 평가했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 “현재 부동산 가격 급등의 근본 문제가 매물 잠김 현상이라는 점을 고려하면 매물이 출현해 가격 안정화에 일정 도움이 될 것으로 본다”면서도 “하지만 10년 보유물량에 한정돼 매물이 제한적일 수 있다”고 했다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장 역시 “차익 실현 매물이 나올 수 있는데, 시장에 하락과 같은 큰 임팩트를 주기는 어려울 정도의 물량일 것”이라고 분석했다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “이번 정책은 전세자금대출자들의 추가 주택 구매, 10년 이상 보유 다주택자들의 양도세 중과 유예 등 디테일한 수준으로 대상을 설정한 것”이라며 “그렇다 보니 기존에 규제를 받던 대상에 비해 새롭게 정책에 영향을 받는 집단의 모수 자체가 적어져 정책의 효과가 제한적일 것으로 보인다”고 평가했다. 고준석 동국대 겸임교수는 전세대출규제 강화와 관련해 “전세자금대출 없이 단순히 전세를 끼고 투자하는 갭 투자자는 잡을 수 없다”며 “게다가 부모·친정집에 들어가면서까지 투자하는 등의 경우는 이번 대책으로도 잡기 힘들 것”이라고 말했다.
안 부장은 “그동안 정책들의 선례를 볼 때 당장 집값을 크게 떨어뜨리거나 하지는 않을 것”이라며 “9·13 등 앞선 대책 발표에서 집값이 잠잠하다 다시 반등하는 패턴을 봤기 때문에 큰 대책으로 집값이 떨어지는 효과가 있을까에 대한 시장의 의문이 있다”고 말했다.
◇비조정지역 풍선 효과 우려도=풍선 효과에 대한 우려도 나왔다. 안 부장은 “9억원이 넘는 주택에 대한 부담이 있기 때문에 수도권에서도 조정대상지역 아닌 곳들, 그러면서 호재가 있는 지역들 위주로 풍선 효과가 나타날 수 있다”며 “이들 지역의 경우 규제 부담이 없어 갭 투자 수요가 나타날 수 있을 것”이라고 봤다.
전문가들은 이에 근본적인 공급확대정책을 요구했다. 양 소장은 “분양가상한제 시행 이후 대상으로 지정되지 않은 지역으로 가격 상승이 확대되는 풍선 효과도 나타나고 있다”며 “분양가상한제 적용은 곧 공급 감소 우려감이 있는 만큼 실수요자를 위한 공급확대정책이 순조롭게 진행돼야 한다”고 강조했다. 이어 “다주택 양도세 중과 배제가 끝나는 내년 6월 이후에는 매물 품귀 현상으로 집값이 다시 상승하는 악순환이 반복될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다. 고 교수는 “양파 가격이 올라간다고 해서 양파를 사는 사람들한테 과세를 해도 가격은 잡히지 않는다”며 “지금 서울 부동산시장은 공급을 늘리고 수요를 분산하는 근본 수급대책 없이는 큰 변화를 일으키기 힘들 것”이라고 말했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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